什麽是投資？

所謂投資，指的是特定經濟主體(tǐ)爲了在未來(lái)可(kě)預見(jiàn)的時期内獲得(de)收益或是資金增值，在一定時期内向一定領域的标的物投放(fàng)足夠數額的資金或實物的貨币等價物的經濟行爲。可(kě)分(fēn)爲實物投資、資本投資和證券投資。

1、租金回報率＝每月租金收益×12/購(gòu)房(fáng)總價

案例分(fēn)析：2012年(nián)12月底，李先生(shēng)買下了廣州國(guó)際醫藥港一套商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生(shēng)每個月可(kě)收取1.4萬元的租金。那麽，他(tā)的投資回報率将是多少呢(ne)？現在讓我們計(jì)算一下：租金回報=14000*12/1600000=10.5%

點評：這種方法計(jì)算簡便，對一次性付款的情況分(fēn)析會較爲準确，但(dàn)由于隻考慮了租金和房(fáng)價，其應用範圍比較局限，對于使用按揭貸款購(gòu)房(fáng)的回報情況就(jiù)不太适用。

2、租金回報率法公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12／(首期房(fáng)款＋期房(fáng)時間内的按揭款)

案例分(fēn)析：假設李先生(shēng)首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年(nián)，按照(zhào)最新商業貸款上限貸款利率。套用上述計(jì)算公式：這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

通過計(jì)算，我們得(de)出該套商鋪的投資回報率将是：5.76%

點評：該計(jì)算方法的優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分(fēn)析法适用範圍廣，可(kě)估算資金回收期長短(duǎn)。不足：未考慮前期的其他(tā)投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分(fēn)析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作(zuò)爲理(lǐ)想的投資分(fēn)析工(gōng)具。

3、租金回報率分(fēn)析法公式：(稅後月租金-每月物業管理(lǐ)費)×12／購(gòu)買房(fáng)屋總價

這種方法算出的比值越大(dà)，就(jiù)表明越值得(de)投資。

點評：優點：考慮了租金、房(fáng)價及兩種因素的相(xiàng)對關系，是選擇“績優地産”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與産出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作(zuò)爲投資分(fēn)析的全面依據。對按揭付款不能提供具體(tǐ)的分(fēn)析。

4、内部收益率法房(fáng)産投資公式爲：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資

期内的累計(jì)出租月數／(按揭首期房(fáng)款＋保險費＋契稅＋大(dà)修基金＋家具等其他(tā)投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業管理(lǐ)費)＝内部收益率。

點評：上述公式以按揭爲例，未考慮付息、未考慮中介費支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期範圍内。優點：内部收益率法考慮了投資期内的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可(kě)以與租金回報率結合使用。内部收益率可(kě)理(lǐ)解爲存銀行，隻不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而内部收益率則是按複利計(jì)算。

不足：通過計(jì)算内部收益率判斷物業的投資價值都(dōu)是以今天的數據爲依據推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個未知數。

商鋪投資回報率多少才合理(lǐ)？ 收益率8%是分(fēn)水嶺。

人(rén)人(rén)都(dōu)說(shuō)“投資商鋪是金”、“一鋪養三代”，商鋪投資迎來(lái)了黃(huáng)金時代。随着投資理(lǐ)念的日(rì)趨成熟，商鋪确實受到了越來(lái)越多的投資者的關注，那商鋪出租投資回報到底達多少才是合算的呢(ne)？

般來(lái)講，商鋪可(kě)以在8年(nián)左右收回投資，此後的年(nián)出租收益率一般可(kě)以達到8%，好的商業旺鋪可(kě)以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可(kě)以拿兩個公式來(lái)計(jì)算：

兩種計(jì)算公式

1.主要适用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式爲：(稅後月租金-每月物業管理(lǐ)費)×12 =年(nián)租金收入，而年(nián)租金收入÷購(gòu)買商鋪總價=年(nián)投資收益率。反之，用購(gòu)買商鋪總價÷年(nián)租金收入=投資回收年(nián)限。

2.主要适用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式爲：(稅後月租金-每月物業管理(lǐ)費)×12 =年(nián)租金收入，而年(nián)租金收入÷購(gòu)買商鋪總價=年(nián)投資收益率。反之，用購(gòu)買商鋪總價÷年(nián)租金收入=投資回收年(nián)限。

當然，投資是爲了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這裡(lǐ)也不能光(guāng)算收入，還(hái)要充分(fēn)考慮到各項支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式，隻是着重考慮了主要的收入和支出部分(fēn)，另外，還(hái)有一些可(kě)能和必要的支出，千萬不能忽略。

第一項支出是在商鋪的前期購(gòu)買環節中的支出，像購(gòu)買商鋪應交的契稅，這項爲總房(fáng)價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱(rè)、物業管理(lǐ)等在商鋪後期使用過程中的支出都(dōu)是按商業市政标準繳費，大(dà)大(dà)高于普通住宅标準。所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時，一定要充分(fēn)考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。 

最後要提醒投資者的是，雖然投資商鋪赢利前景看(kàn)好，但(dàn)是并非所有商鋪都(dōu)能保證賺錢。對于想投資小型商鋪的投資者來(lái)說(shuō)，首先要考慮的因素是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈，如(rú)人(rén)口密集度、日(rì)均人(rén)流量、消費能力及結構、配套設施結構等。而且，要瞄準新建市場。一般說(shuō)來(lái)，新建的市場其出售的價位相(xiàng)對而言比老市場要便宜得(de)多，如(rú)果到有發展潛力的新市場購(gòu)置經營門(mén)面，則升值的潛力大(dà)，投資少，其次，要盯住一些新開發的城(chéng)區。任何投資都(dōu)是有風(fēng)險的，同樣投資商鋪也一定要注意避免投資風(fēng)險。