今天來(lái)闡述下投資商鋪如(rú)何選擇區域

哪些區域保值抗跌？哪些區域風(fēng)險巨大(dà)？

以下原則是房(fáng)産投資千古不變的定理(lǐ)

是選擇優質資産的精髓所在

純幹貨、純理(lǐ)論、無水分(fēn)、無廢話(huà)

- 入住率低的小區千萬别買 -

理(lǐ)由一：以價換量導緻踩踏式暴跌。投資的本質就(jiù)是唯利是圖，永遠(yuǎn)追随利潤。自(zì)住率低、投資率高的小區，就(jiù)意味着隻要政策轉向，行情有變，爲鎖定收益，就(jiù)會有大(dà)量的抛盤，瞬間供大(dà)于求，這個小區房(fáng)價短(duǎn)期就(jiù)會大(dà)幅下跌。再加上由于政策不明朗，購(gòu)房(fáng)者觀望情緒加重，買漲不買跌，房(fáng)價就(jiù)會形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就(jiù)是投資客和外地購(gòu)房(fáng)者爲主的燕郊，房(fáng)價腰斬的随處可(kě)見(jiàn)。而自(zì)住率高的小區，業主惜售情緒濃厚，不到心理(lǐ)價位就(jiù)索性不賣，或者轉售爲租，從(cóng)而造成整個小區的抛盤量稀缺，供小于求，失去(qù)議(yì)價空間，均價維持高位。

理(lǐ)由二：一套急抛房(fáng)的價格決定一個小區的價格。同一個小區，最新一套房(fáng)子的成交價就(jiù)是該小區的均價，如(rú)果一位投資客急抛的房(fáng)子以單價5萬成交，那麽今後5萬就(jiù)是這個小區的最高成交價，隻能低不能高，挂高了也不會有市場，你(nǐ)若想盡快(kuài)出手，還(hái)得(de)在此基礎上打折，就(jiù)像多米諾骨牌一樣的發生(shēng)踩踏。當然，這種現象在房(fáng)價上行期内是不會發生(shēng)的，因爲沒有人(rén)會傻到在上漲期内抛房(fáng)。

理(lǐ)由三：租金收益無法保證。入住率低的小區通常位置較偏，空置房(fáng)較多，而租客卻寥寥無幾，再加上投資客競相(xiàng)降低租金攬客，所以，空置房(fáng)常年(nián)沒有租金收益是常态，對于投資客來(lái)說(shuō)，沒有租金對沖月供，壓力可(kě)想而知，就(jiù)算房(fáng)價翻倍，隻要不抛售，壓力永遠(yuǎn)存在。

理(lǐ)由四：降價首先從(cóng)新城(chéng)新區開始。地方政府的造城(chéng)運動從(cóng)來(lái)沒有停止，土(tǔ)地财政的慣性難以轉變。沒有産業、缺乏配套、人(rén)口不足的新城(chéng)新區始終是房(fáng)價的軟肋，唯一的優勢就(jiù)是便宜。但(dàn)是單純的便宜絕對是房(fáng)産投資的大(dà)忌，自(zì)住率低、沒有接盤俠，漲的快(kuài)，跌的更快(kuài)，抗跌性差是新城(chéng)新區的最大(dà)特征。

- 投資和自(zì)營必須合二爲一 -

有些朋友天真的認爲房(fáng)産投資和自(zì)營是兩回事(shì)，概念不同、目的不同、資金用途不同，所以思考方式也不能相(xiàng)同。後台咨詢我也有很多這樣的朋友，他(tā)們隻想投資一些便宜、偏遠(yuǎn)，但(dàn)是貌似有些發展前景的項目，亦或是人(rén)雲亦雲，别人(rén)投哪裡(lǐ)他(tā)也想投哪裡(lǐ)。人(rén)爲的把房(fáng)産投資和自(zì)住區分(fēn)開來(lái)是最大(dà)的誤區。試想，你(nǐ)投資一個自(zì)己都(dōu)不願意經營的鋪子，能達到保值增值的目的嗎(ma)？你(nǐ)投資一個遠(yuǎn)離(lí)市區、沒有地鐵、沒有商業的便宜鋪子，還(hái)期待它給你(nǐ)帶來(lái)豐厚回報嗎(ma)？你(nǐ)投資一個不限購(gòu)，一梯二十戶的商住公寓，還(hái)奢望它能轉正嗎(ma)？你(nǐ)投資一個面朝大(dà)海、春暖花開的旅遊地産，還(hái)想要獲得(de)CBD的租金嗎(ma)？

把每一套投資房(fáng)都(dōu)當做自(zì)住房(fáng)來(lái)選擇，這就(jiù)是房(fáng)産投資的精髓所在。你(nǐ)不會去(qù)住的房(fáng)子，也沒有人(rén)願意去(qù)住，你(nǐ)搶着住的地方，同樣會有很多人(rén)搶。最好的投資房(fáng)其實就(jiù)是最好的自(zì)住房(fáng)。

- 商鋪投資首要是保值，其次是增值 -

國(guó)人(rén)熱(rè)衷投資房(fáng)産的根本原因無非兩點：一是養老保障，二是代際遺傳。在持續通脹的時代，隻有房(fáng)産可(kě)以保值增值。在曆史的長河中，穩定持續的上漲才是房(fáng)産投資的真谛，短(duǎn)期的暴漲和暴跌根本沒有意義。沒有能力在最高點抛掉，就(jiù)别做暴富的白(bái)日(rì)夢。同理(lǐ)，真正能在股市裡(lǐ)賺大(dà)錢的人(rén)絕非凡人(rén)。辛苦還(hái)貸若幹年(nián)，一夜回到解放(fàng)前，這不是屌絲應該玩得(de)遊戲。切記遠(yuǎn)離(lí)特色小鎮、旅遊養老、政策規劃等地産項目。

房(fáng)産投資的優越性就(jiù)在于，擁有持續穩定高額的回報，買定離(lí)手，不需要任何後期關注操作(zuò)。短(duǎn)期炒作(zuò)漲幅很大(dà)的區域，必定透支未來(lái)，慎當接盤俠。最保險最保值最抗跌的地方才是最值得(de)投資的地方。

- 異地投資房(fáng)産務必要本地人(rén)指引 -

先講一個小見(jiàn)聞：半個月前去(qù)四線遠(yuǎn)房(fáng)親戚家探親。繁華鬧市區步行街旁的精裝高層新盤單價3500元，品牌開發商，小區品質貌似上海的翠湖天地。據親戚介紹，這個樓盤2015年(nián)就(jiù)已開盤，銷量很差，隻有外來(lái)做生(shēng)意的人(rén)購(gòu)買，當地人(rén)根本看(kàn)不上，還(hái)有很多碧桂園、萬科(kē)、萬達的新盤同樣如(rú)此命運，而當地銷量最好的、有錢人(rén)紮堆的二手房(fáng)卻要5000多元，問(wèn)其原因，才得(de)知當地人(rén)喜歡住低密度多層，安靜(jìng)物業好的學區房(fáng)，由于人(rén)口少，樓盤多，他(tā)們排斥住高層，我們認爲品質很好的精裝大(dà)平層新盤，在他(tā)們看(kàn)來(lái)是給外地人(rén)住的“鴿子籠”。試想來(lái)自(zì)一二線的你(nǐ)，第一次投資三四線的房(fáng)産，會做何種選擇呢(ne)？

周圍的朋友很多來(lái)自(zì)三四線小城(chéng)，每個地方對好房(fáng)子的定義都(dōu)不同，而且必然都(dōu)有差異。所以，異地房(fáng)産投資前，務必要深入調研，體(tǐ)察民(mín)俗，最好有個當地朋友引薦介紹，根據當地人(rén)的習俗走，當地人(rén)喜歡買哪裡(lǐ)，你(nǐ)就(jiù)投資哪裡(lǐ)。否則，你(nǐ)沾沾自(zì)喜的投資房(fáng)産，在當地人(rén)看(kàn)來(lái)，不過是請(qǐng)君入甕、人(rén)傻錢多罷了。套牢不算，想抛都(dōu)抛不掉。

- 房(fáng) 産 投 資 建 議(yì) -

一、房(fáng)産投資首選市中心黃(huáng)金地段。市中心代表完善的配套、黃(huáng)金地段代表區域認可(kě)度和高附加值，是保值增值抗跌的最佳産品，如(rú)果嫌貴，至少應該滿足一點。

二、新區、新城(chéng)、開發區謹慎購(gòu)買。這些地方的唯一優勢就(jiù)是便宜。便宜能當飯吃(chī)嗎(ma)？産業引進、人(rén)口導入沒有10-20年(nián)根本不可(kě)能有起色，建幾棟政府大(dà)樓，開幾家銀行就(jiù)是市區了嗎(ma)？建成繁華都(dōu)市區至少需要30-50年(nián)。全國(guó)那麽多新區，有幾個能像深圳、浦東的。雖然不應有地域歧視，但(dàn)是客觀講，浦東至今仍然不算中心城(chéng)區，除了個别闆塊房(fáng)價很高外，其它地方還(hái)是沒人(rén)願意去(qù)。

三、房(fáng)價跌幅最大(dà)的、租金最少的、環境最差的、物業最糟的、出租最多的這種鋪子，最終結果就(jiù)是，價格走低、失去(qù)投資價值。

四、把投資鋪子當做自(zì)營鋪子來(lái)選擇。商鋪投資的核心原則就(jiù)是具有優良的變現能力。變現快(kuài)、附加值高的房(fáng)子既是好的自(zì)營鋪子，更是好的投資鋪，投資鋪子和自(zì)營鋪子根本上是一緻的。總結，你(nǐ)自(zì)己都(dōu)覺得(de)好經營的鋪子就(jiù)是好出租的鋪子。

五、異地投資者切勿盲目跟風(fēng)。最好在當地人(rén)士引領下，投資當地黃(huáng)金地段的品質鋪子，按照(zhào)風(fēng)俗，當地人(rén)喜歡哪裡(lǐ)，你(nǐ)就(jiù)買哪裡(lǐ)。

六、頻繁買賣是大(dà)忌。我知道有些朋友對房(fáng)産投資的認識有誤區，覺得(de)高抛低吸才不浪費每個波段。拜托，省省心吧(ba)。買房(fáng)子隻需要你(nǐ)記住一點：所有的腦力和體(tǐ)力全部用在買房(fáng)前，買定離(lí)手。隻要你(nǐ)選對了鋪子，今後房(fáng)價漲跌與你(nǐ)無關。你(nǐ)的資産在買房(fáng)那一刻已經就(jiù)定型了，今後漲跌不用你(nǐ)操心。