應觀其政，思其慮，量其值

前言

各界期待已久的兩會終于如(rú)期舉行，有着房(fáng)地産背景的代表委員(yuán)所交的議(yì)案提案，或者對于行業的所發出的聲音，自(zì)然成爲行業内關注的焦點。其實自(zì) 2019 年(nián) 1 月以來(lái)，地方「兩會」先後召開，各地房(fáng)地産調控政策進一步明朗，其中穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的「三穩」是大(dà)部分(fēn)省份明确提及的政策關鍵方向，「一城(chéng)一策」「完善住房(fáng)保障體(tǐ)系」成爲 2019 年(nián)房(fáng)地産的關鍵詞。本文通過兩會關于房(fáng)地産部分(fēn)的實況内容來(lái)解析，2019 年(nián)在政策的導向下，整個房(fáng)地産将面臨的境遇如(rú)何？

政點1：關于「房(fáng)地産調控」

「房(fáng)地産調控」仍舊成爲業内關心的問(wèn)題之最。對于房(fáng)地産市場來(lái)講，2018 的上半年(nián)是很沉重的半年(nián)，這個階段，國(guó)家對于房(fáng)地産市場的調控一直都(dōu)沒有放(fàng)松，出台了各種各樣的政策。針對部分(fēn)一線城(chéng)市，比如(rú)深圳、海南(nán)等城(chéng)市，更是頒布了堪稱史上最嚴厲的調控政策。

而在今年(nián)的兩會中，這樣的關鍵詞不一定出現在政府工(gōng)作(zuò)報告中，但(dàn)始終是舉國(guó)上下關注的焦點。關于内容，無論今年(nián)政府工(gōng)作(zuò)報告怎麽表述，預計(jì)基調都(dōu)将「穩」字當先。這大(dà)概有兩方面考慮：一方面要落實中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)精神，另一方面是當前經濟下行壓力有所加大(dà)。

所以預計(jì)房(fáng)地産調控力度适中，既抑制房(fáng)地産泡沫，又防止大(dà)起大(dà)落。「一城(chéng)一策」使地方擔負調控主動權，今年(nián)地方房(fáng)地産政策适時适度調整可(kě)能将會增多。不過，對于房(fáng)價上漲壓力較大(dà)的城(chéng)市或區域而言，甚至不排除加碼的可(kě)能。作(zuò)爲全國(guó)政協委員(yuán)、房(fáng)天下董事(shì)長的莫天全表示，在經濟下行壓力加大(dà)的形勢下，貨币政策也從(cóng)「降杠杆」轉向「穩杠杆」，一字之變反映了政策導向變化。他(tā)相(xiàng)信今年(nián)經濟環境會比去(qù)年(nián)更加寬松，不僅在政策方面的寬松，還(hái)有資金、金融方面的寬松。對房(fáng)地産市場而言，部分(fēn)城(chéng)市對調控政策進行了調整，也可(kě)以用「松動」這兩個字，但(dàn)這并不影(yǐng)響大(dà)局。而同時，「一城(chéng)一策」的調控政策也避免了一刀切，在全國(guó)有 90 多個不同級别城(chéng)市執行了限售政策，上百個城(chéng)市執行限購(gòu)限貸等各種政策。未來(lái)，房(fáng)地産調控将以地方主導，住建部與中央指導的爲主，不排除有部分(fēn)城(chéng)市政策調整，但(dàn)地方主體(tǐ)責任要求房(fáng)地産市場平穩的大(dà)原則不變。依照(zhào)上述實情，也從(cóng)某種程度上反映出，房(fáng)地産政策最嚴格的時期已經過去(qù)。

政點2：關于「房(fáng)地産稅」

在 2018-2019 丁祖昱評樓市發布會上，易居企業集團 CEO 丁祖昱在十大(dà)預測中就(jiù)提到房(fáng)地産稅，根據财政部部長肖捷等相(xiàng)關政府領導的表态，以及對趨勢的綜合判斷分(fēn)析，認爲房(fáng)地産稅即将落地，房(fáng)地産稅有望成爲長效機(jī)制的重要「構件(jiàn)」。2018 年(nián)以來(lái)，從(cóng)立法機(jī)關到國(guó)務院政府工(gōng)作(zuò)報告，從(cóng)财稅部門(mén)到統計(jì)機(jī)構，「房(fáng)地産稅」在多個時間節點被反複提及，并撥動市場敏感神經。有媒體(tǐ)報道稱，《房(fáng)地産稅法》目前已在起草和完善方案的過程中，但(dàn)由于其改革涉面廣，各方争議(yì)多，立法進程需要穩步推進。對此，莫天全表示：「房(fáng)地産稅很複雜，關系到每個家庭，在當前經濟下行壓力較大(dà)的環境下，什麽時候推出很關鍵，建議(yì)将市場信心等因素納入考慮之中。」在莫天全看(kàn)來(lái)，房(fáng)地産稅不僅僅是立法、收稅這麽簡單，一旦實施，将對中國(guó)财稅體(tǐ)制和樓市産生(shēng)深遠(yuǎn)影(yǐng)響。在真正執行房(fáng)地産稅前，政府應該考慮到各方面的因素和将要出現的問(wèn)題，并做好前期調研等充分(fēn)準備；另一方面民(mín)衆也應該理(lǐ)性看(kàn)待房(fáng)地産稅。但(dàn)從(cóng)長遠(yuǎn)來(lái)看(kàn)，完善房(fáng)地産稅是大(dà)勢所趨，對住房(fáng)開征房(fáng)産稅也是勢在必行，隻是這個過程可(kě)能不太順利，必将伴随着各方博弈。

政點3：關于「住房(fáng)制度」

今年(nián)是新中國(guó)成立 70 周年(nián)，又是決勝全面建成小康社會關鍵之年(nián)。在此背景下，今年(nián)全國(guó)兩會有關房(fáng)地産改革将會備受關注，其中包括住房(fáng)制度的改革。值得(de)一提的是，2019 年(nián)人(rén)民(mín)網兩會熱(rè)點調查上線，就(jiù)公衆關心的 18 個熱(rè)點問(wèn)題展開網上調查。其中，就(jiù)包含住房(fáng)制度。至于住房(fáng)制度怎麽改革，從(cóng)曆次重要會議(yì)定調來(lái)看(kàn)，改革依舊将沿着加快(kuài)實現全體(tǐ)人(rén)民(mín)住有所居、滿足人(rén)民(mín)群衆對美好生(shēng)活的向往，堅持「房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的」新定位，以建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房(fáng)制度爲導向。

慮點：關于「房(fáng)地産長效機(jī)制」

國(guó)務院發展研究中心的相(xiàng)關研究報告認爲，一個好的住房(fáng)制度和長效機(jī)制至少需要具備以下四個要素：

與經濟發展水平相(xiàng)适應的現代化房(fáng)地産市場體(tǐ)系和保障能力；

在實現「住有所居」基礎上，全面改善住房(fáng)條件(jiàn)，提升居住品質；

實現經濟、社會和住房(fáng)市場協調發展；

全面提升防範房(fáng)地産領域系統性風(fēng)險的能力。

該報告還(hái)指出，健全基礎性制度和深化住房(fáng)制度改革的重點要放(fàng)在完善土(tǔ)地、規劃、住房(fáng)金融、住房(fáng)租賃、住房(fáng)保障和市場監管制度上，推動逐步形成城(chéng)鄉統一的住房(fáng)市場。

其實，除了兩會之外，國(guó)家對于房(fáng)地産行業政策的關注和建設一直未少。3 月 1 日(rì)，國(guó)家發展改革委首次解讀(dú)日(rì)前發布的《關于培育發展現代化都(dōu)市圈的指導意見(jiàn)》。解讀(dú)内容顯示，都(dōu)市圈建設必須打破在自(zì)己「一畝三分(fēn)地」上轉圈的狹隘思維，站(zhàn)在都(dōu)市圈乃至城(chéng)市群整體(tǐ)利益的角度，加快(kuài)構建都(dōu)市圈協商合作(zuò)、規劃協調、政策協同、社會參與等機(jī)制。其中，關于與房(fáng)地産在政策協同機(jī)制方面，詳細提到了幾點内容：

1.積極構建都(dōu)市圈互利共赢的稅收分(fēn)享機(jī)制和征管協調機(jī)制；

2.加強城(chéng)市間稅收優惠政策協調；

3.鼓勵社會資本參與都(dōu)市圈建設與運營；

4.允許都(dōu)市圈内城(chéng)鄉建設用地增減挂鈎節餘指标跨地區調劑；

5.健全都(dōu)市圈商品房(fáng)供應體(tǐ)系；

6.強化城(chéng)市間房(fáng)地産市場調控政策協同。