7日(rì)晚間，海南(nán)出台《關于建立房(fáng)地産市場平穩健康發展城(chéng)市主體(tǐ)責任制的通知》,嚴令本省戶籍和常住居民(mín)家庭限購(gòu)2套住房(fáng),鼓勵發展安居型商品住房(fáng),新出讓土(tǔ)地建設的商品住房(fáng)全部現房(fáng)銷售。疫情期間其他(tā)省市相(xiàng)繼放(fàng)松調控,爲何唯獨海南(nán)加碼調控?

⁰¹本地居民(mín)限購(gòu)升級

新地塊全現房(fáng)銷售

發展安居型商品住房(fáng)

2018年(nián)以來(lái),海南(nán)調控政策層層加碼,一時到無以複加的地步。

2018年(nián)1月，海南(nán)省長表示未來(lái)五年(nián)海南(nán)将以壯士斷腕的決心減少經濟對房(fáng)地産的依賴，決不讓海南(nán)變成房(fáng)地産加工(gōng)廠(chǎng)。同年(nián)4月，海南(nán)全域限購(gòu)的最強調控，海口、三亞、瓊海最爲嚴苛，非本省戶籍家庭購(gòu)房(fáng)，至少一名家庭成員(yuán)在省内社保滿5年(nián)。非本省戶籍購(gòu)房(fáng)，商貸首付比例不得(de)低于70%。并且，居民(mín)家庭或者企事(shì)業單位所購(gòu)住房(fáng)限售5年(nián)。此番海南(nán)全域限購(gòu)政策再升級，限購(gòu)對象擴容至本省戶籍和常住居民(mín)家庭，其在海南(nán)省限購(gòu)2套住房(fáng)。鑒于海南(nán)省主打旅遊地産，置業客群主要來(lái)自(zì)于外省市，升級限購(gòu)更多是對購(gòu)房(fáng)者心理(lǐ)預期的影(yǐng)響，對市場實際影(yǐng)響程度有限。與此同時，通過發展安居型商品住房(fáng)，滿足居民(mín)家庭基本住房(fáng)需求。鑒于安居型商品房(fáng)兼具保障房(fáng)的性質，在一定程度上可(kě)以吸引更多高素質人(rén)才前來(lái)就(jiù)業生(shēng)活，助推海南(nán)自(zì)由貿易港建設更好、更快(kuài)發展。新政最受關注的當屬現售制度，自(zì)3月7日(rì)起，新出讓土(tǔ)地建設的商品住房(fáng)，實行現房(fáng)銷售制度。對于購(gòu)房(fáng)者而言，現房(fáng)銷售意味着所見(jiàn)即所得(de)，在一定程度上規避了偷工(gōng)減料、貨不對闆甚至項目爛尾的風(fēng)險，最大(dà)程度保障購(gòu)房(fáng)者權益。對于房(fáng)企而言，現房(fáng)銷售将大(dà)幅延長項目開發周期，難免将加劇(jù)房(fáng)企資金周轉壓力，那些一貫高杠杆、高負債經營的房(fáng)企更将備受煎熬。

⁰²海南(nán)經濟轉向消費拉動

房(fáng)地産政策維穩以鞏固前期成果

自(zì)2018年(nián)實行全域限購(gòu)政策以來(lái)，海南(nán)房(fáng)地産市場顯著轉冷(lěng)，2019年(nián)全省房(fáng)地産開發投資同比下降22.1%，商品房(fáng)銷售面積、銷售金額分(fēn)别下降42.1%、38.8%，其中投資購(gòu)房(fáng)比重較高的三亞市商品房(fáng)銷售面積、金額分(fēn)别同比銳減51%和49%。應該說(shuō)，房(fáng)地産市場調控成效顯著，似乎沒有進一步收緊政策的必要？海南(nán)已然大(dà)幅降低經濟對房(fáng)地産的依賴，房(fáng)地産投資占GDP的比重連續兩年(nián)回落，從(cóng)2017年(nián)46%降至2019年(nián)24.8%。與此同時，服務類消費發展方心未艾，對經濟增長的貢獻率達75%，經濟增長正由主要依靠投資拉動轉向主要依靠消費拉動。受新冠肺炎疫情影(yǐng)響，海南(nán)房(fáng)地産市場持續轉冷(lěng)，省内弱三四線城(chéng)市市場下行壓力不斷加劇(jù)，放(fàng)松調控的聲音再起。但(dàn)我們認爲海南(nán)房(fáng)地産政策層面仍需維穩，此番升級調控可(kě)謂是“打預防針”，既起到警示作(zuò)用，又避免重蹈駐馬店(diàn)、廣州放(fàng)松調控随後緊急叫停的覆轍，尤其要避免房(fáng)地産市場陷入“一放(fàng)就(jiù)漲”的怪圈，更好地将穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的長效調控機(jī)制落到實處。

⁰³一線及熱(rè)點二線政策維穩

壓力二三線或将局部放(fàng)松調控甚至刺激需求

疫情期間，地方多措并舉積極爲市場、企業減壓，一方面，積極爲開發企業解困，涉及支持企業複工(gōng)，放(fàng)寬預售條件(jiàn)，緩解房(fáng)企拿地投資壓力等；另一方面，刺激需求維穩樓市，涉及購(gòu)房(fáng)補貼、稅費減免、調降首付比例等。此階段海南(nán)升級調控似顯“另類”，但(dàn)海南(nán)調控房(fáng)地産的決心已定，勢必要下大(dà)力氣減輕經濟對房(fáng)地産的依賴。并且，基于海南(nán)生(shēng)态資源極具稀缺性，疊加政策發展紅(hóng)利加持等多方面因素，長期來(lái)看(kàn)海南(nán)房(fáng)地産市場前景依舊可(kě)期。因此，此番海南(nán)升級調控僅是市場特例，其他(tā)城(chéng)市較難跟進加碼調控。展望未來(lái)，2020年(nián)“房(fáng)住不炒、因城(chéng)施策”的政策主基調未變，調控政策全面放(fàng)松基本無望，“四限”調控注定将延續更長的時間周期，但(dàn)局部放(fàng)松依舊可(kě)期，壓力城(chéng)市放(fàng)松調控也在市場預期之中，以期減緩市場下行壓力。具體(tǐ)而言，一線以及蘇州、西安、南(nán)甯等熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)地産政策層面仍需維穩，基本沒有放(fàng)松調控的可(kě)能性。随着市場下行壓力不斷加劇(jù)，預計(jì)廈門(mén)、長沙、甯波等部分(fēn)二線城(chéng)市以及珠海、台州等多數三四線城(chéng)市可(kě)能局部甚至全面放(fàng)松調控，上饒、嶽陽等需求枯竭的弱三四線城(chéng)市甚至将出台刺激性政策，涉及購(gòu)房(fáng)補貼、稅費減免等。

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