2020年(nián)，不同尋常的一年(nián)，新冠肺炎疫情爆發，國(guó)内外經濟政治形勢錯綜複雜。這一年(nián)，中國(guó)的經濟韌性凸顯，房(fáng)地産作(zuò)爲經濟發展的穩定器和壓艙石，表現亦超預期，目前全國(guó)房(fáng)地産市場已走出疫情影(yǐng)響，進入正常運行通道。

2021年(nián)，我國(guó)經濟繼續向好，但(dàn)房(fáng)地産金融監管不放(fàng)松，在此背景下，房(fáng)地産市場又将怎樣變化？

（1）2021年(nián)全國(guó)市場規模将在高位小幅下降，價格穩中有升。

從(cóng)各梯隊城(chéng)市表現來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市疫情下表現出較強韌性，疫情後市場快(kuài)速回溫，2020年(nián)1-11月一線城(chéng)市價格累計(jì)上漲3.77%，在各梯隊城(chéng)市中漲幅最大(dà)，較去(qù)年(nián)同期擴大(dà)3.43%。二線部分(fēn)城(chéng)市政策收緊後，市場降溫，1-11月二線城(chéng)市價格累計(jì)上漲3.32%，較去(qù)年(nián)同期收窄1.13%。三四線代表城(chéng)市價格累計(jì)上漲2.26%，漲幅較去(qù)年(nián)同期收窄1.52%，收窄幅度在各梯隊城(chéng)市中最大(dà)。

（2）政策導向，“房(fáng)住不炒”一以貫之

2020年(nián)房(fáng)地産政策在中央層面“房(fáng)住不炒”的框架指導下，延續了“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的長效管理(lǐ)調控機(jī)制，因城(chéng)施策，促進房(fáng)地産市場的平穩健康發展。 

（3）土(tǔ)地供應，優質地塊推出量增加

全國(guó)住房(fáng)開發投資額增幅呈現“V”型變動，住房(fáng)開發投資當月完成額同比增長率從(cóng)2019年(nián)10月的12.56%下滑至2020年(nián)2月的-15.99%，随後逐步上升，至2020年(nián)10月，住房(fáng)開發投資當月完成額同比增速14.27%。

房(fáng)地産企業2021年(nián)的主要觀點

（1）關于行業發展

城(chéng)鎮化支撐行業發展，政策調控以穩爲主

房(fáng)地産行業爲基礎性行業，同時承載着14億人(rén)口的城(chéng)鎮化進程，當前戶籍人(rén)口城(chéng)鎮化率偏低，未來(lái)的提升空間大(dà)，房(fáng)地産市場的空間依然巨大(dà)；政府調控仍以穩爲主，穩地價、穩房(fáng)價、穩預期，“三穩”目标下政策不會出現大(dà)起大(dà)落。

（2）關于“三道紅(hóng)線”

從(cóng)粗放(fàng)監管到系統監管，加速房(fáng)地産行業進入管理(lǐ)紅(hóng)利時代

“三道紅(hóng)線”出台并給出三年(nián)過渡期，體(tǐ)現出政府治理(lǐ)水平的提升。長期來(lái)看(kàn)，“三道紅(hóng)線”有利于穩定房(fáng)地産市場，也改變了地産行業粗放(fàng)發展模式，促使房(fáng)地産行業進入内部管理(lǐ)紅(hóng)利時代。未來(lái)房(fáng)企應注重企業内生(shēng)力，通過穩健經營，打造極緻的産品與服務，加強現金流管理(lǐ)，多做标準化融資，實現更好發展。

（2）關于投資策略

聚焦城(chéng)市群以及内生(shēng)發展動力強的城(chéng)市，把握結構性機(jī)會

區域協調發展戰略下，未來(lái)中心城(chéng)市和城(chéng)市群發展值得(de)關注，企業需把握重點城(chéng)市群的發展機(jī)會，特别是長三角地區和粵港澳大(dà)灣區；同時，部分(fēn)不在城(chéng)市群内部，但(dàn)具有内生(shēng)發展動力的獨立城(chéng)市，依然有一定機(jī)會。

目前房(fáng)企正逐步走向開發和持有經營并重階段，同時資本市場給予有穩定現金流的行業較高估值，文旅、商業地産具有穩定現金流，未來(lái)依然會存在較大(dà)的發展機(jī)會。