新建商品住宅價格環比結束漲勢

爲落實中央“房(fáng)住不炒”精神，西安市政府從(cóng)土(tǔ)拍(pāi)、限購(gòu)、限價、信貸等各方面出台了一系列調控措施，以期達到穩房(fáng)價、穩預期的調控目标。調查數據顯示，西安新建商品住宅銷售價格環比指數結束漲勢。截至2021年(nián)11月份，西安新建商品住宅銷售價格環比指數連續上漲68個月，2021年(nián)12月首次出現下降。從(cóng)環比數據看(kàn)，新建商品住宅銷售價格環比指數從(cóng)下半年(nián)開始緩慢(màn)下行，直至2021年(nián)12月實現由正轉負。全年(nián)新建住宅銷售價格環比累計(jì)上漲6.5%，漲幅較上年(nián)下降0.4%。

二手住宅銷售“量價”齊降

西安市政府在2021年(nián)7月份發布第一批二手住房(fáng)成交參考價後，二手住房(fáng)房(fáng)源挂牌量、交易量、交易價格均明顯下滑，下半年(nián)二手住房(fáng)交易面積較上半年(nián)下降49.4%。從(cóng)環比看(kàn)，二手住宅銷售價格環比指數自(zì)2021年(nián)6月份起漲幅持續收窄，2021年(nián)10月起連續3個月下降。從(cóng)同比看(kàn)，2021年(nián)上半年(nián)同比漲幅在高位運行，2021年(nián)7月見(jiàn)頂以後漲幅收窄，2021年(nián)12月同比上漲5.6%。

中戶型最受市場熱(rè)捧

從(cóng)新建商品住宅銷售情況來(lái)看(kàn)，小、中、大(dà)三種戶型全年(nián)累計(jì)銷售面積占比分(fēn)别爲3.8%、69.5%和26.7%，中戶型占比最大(dà)；三種戶型全年(nián)環比累計(jì)漲幅分(fēn)别爲6.4%，6.7%和5.3%，中戶型漲幅最高。與上年(nián)相(xiàng)比小戶型和大(dà)戶型漲幅收窄，中戶型漲幅擴大(dà)0.6個百分(fēn)點。

從(cóng)二手住宅銷售情況來(lái)看(kàn)，小、中、大(dà)三種戶型全年(nián)累計(jì)銷售面積占比分(fēn)别爲34.3%、49.8%和15.97%，同樣是中戶型占比最大(dà)。随着次新盤逐步進入二手市場，市場中住宅的整體(tǐ)品質大(dà)幅提升，同時剛需和剛改型客戶需求多以100平方米左右的戶型爲主，這也是中戶型受歡迎的主要原因。

雁塔、灞橋兩區域交易更活躍

從(cóng)成交面積的全市區域分(fēn)布來(lái)看(kàn)，西安市所轄11個區中，新建商品住宅成交面積占比居前的是灞橋區和雁塔區，占比分(fēn)别爲34.6%和16.2%，二者合計(jì)已占全市“半壁江山(shān)”；二手住宅成交面積占比居前的是雁塔區和蓮湖區，占比分(fēn)别爲21.6%和19.2% ，二者合計(jì)占全市總量的四成以上。究其原因主要是：雁塔區在西安市各區中發展較快(kuài)，集高新、曲江和雁塔三個闆塊的優勢，各種資源較爲成熟，一直都(dōu)是購(gòu)房(fáng)者聚焦地。灞橋區受十四運影(yǐng)響帶動對國(guó)際港務區和浐灞闆塊的預期，使其得(de)到購(gòu)房(fáng)者的青睐，同時也是因爲灞橋區域的新建商品住宅供應量增加且性價比較高，進而成交量遙遙領先。

聯動機(jī)制遏制房(fáng)價過快(kuài)上漲勢頭

西安市政府及相(xiàng)關部門(mén)從(cóng)供給端入手，建立了包括價格聯動、總量聯動、時序聯動三個方面的房(fáng)地聯動機(jī)制，遏制房(fáng)價過快(kuài)上漲勢頭，2021年(nián)增長20%以上的商品住宅用地，優化了土(tǔ)地競拍(pāi)規則，避免土(tǔ)地市場過熱(rè)。2021年(nián)3月、4月、5月房(fáng)源供應量增大(dà)，自(zì)去(qù)年(nián)7月起，商品住房(fáng)庫存面積連續保持增長，截至去(qù)年(nián)年(nián)末，庫存去(qù)化周期升至8.7個月，較全年(nián)最低點提升2.4個月，市場供需矛盾有所緩解。

政策引導使得(de)市場更趨理(lǐ)性

與此同時，銷售項目關注度降低，引導市場需求降溫。以項目銷售出現“搖号”現象爲例，根據“西安市商品住房(fáng)銷售公示平台”顯示，2021年(nián)下半年(nián)搖号率大(dà)多維持在50%以下，最低點33%，較2021年(nián)上半年(nián)最高點的80%下降47個百分(fēn)點。從(cóng)項目開盤去(qù)化率來(lái)看(kàn)，2021年(nián)8月起去(qù)化率大(dà)幅下降且呈持續下降趨勢，2021年(nián)8月-12月去(qù)化率分(fēn)别爲62%、63%、59%、54%、56%，最低點較上半年(nián)最高點93%下降39個百分(fēn)點。據實地走訪調研，2021年(nián)11月、12月多個樓盤銷售已開始依靠外部銷售渠道或加大(dà)促銷手段，這種情況2021年(nián)上半年(nián)幾乎是看(kàn)不到的。

土(tǔ)地市場同步降溫

從(cóng)土(tǔ)地供應看(kàn)，2021年(nián)西安市已按照(zhào)“限房(fáng)價、定品質、競地價”方式集中供地三批次共計(jì)78宗地。從(cóng)土(tǔ)地成交情況來(lái)看(kàn)，參與土(tǔ)地競拍(pāi)房(fáng)企趨于理(lǐ)性，土(tǔ)地市場熱(rè)度明顯降低，第二批集中供地未成交宗地8宗，占比18%，底價成交31宗、溢價成交6宗、平均溢價率0.9%，較第一批平均溢價率下降6.2個百分(fēn)點；第三批宗地全部底價成交，無溢價。

西安房(fáng)價基本保持平穩

2021年(nián)，西安市按照(zhào)“加強市區聯動、強化供需雙向調節、遏制投機(jī)炒房(fáng)、穩定市場預期”的思路(lù)，堅定不移推進房(fáng)地産平穩健康發展長效機(jī)制建設，相(xiàng)繼出台了“3·30”“7·8”“8·30”等多個調控政策，不斷完善住房(fáng)保障體(tǐ)系，發展住房(fáng)租賃市場，有效促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。展望未來(lái)西安房(fáng)地産市場的走勢，随着政策的持續發力以及疫情後續影(yǐng)響，短(duǎn)期内人(rén)們投資會更謹慎、對房(fáng)地産市場會持續觀望，西安房(fáng)價近期會小幅上下波動，基本保持平穩；長期來(lái)看(kàn)，随着經濟的複蘇，信心的恢複，人(rén)們對生(shēng)活品質的更高要求，西安房(fáng)價仍會緩慢(màn)上升。原因有三：首先是區位因素。西安仍是西北龍頭、國(guó)家九大(dà)中心城(chéng)市之一，必然引起人(rén)才虹吸效應，帶動住房(fáng)需要；其次是品質追求。人(rén)們對美好生(shēng)活的追求提升了低容積率，高綠化率，功能完善的高品質住宅要求，進而推動房(fáng)地産市場推出更多更好更優質的房(fáng)屋；再就(jiù)是成本拉動。影(yǐng)響房(fáng)地産市場價格的主要因素有土(tǔ)地成本、建材成本、金融成本、人(rén)力成本、營銷成本等，這些因素相(xiàng)疊加帶動房(fáng)屋價格緩慢(màn)上升。