經曆了跌宕起伏的2021後，房(fáng)地産後續怎麽走，廣泛牽動着市場相(xiàng)關方的心。

全國(guó)兩會期間，政府工(gōng)作(zuò)報告的簡短(duǎn)表述，爲2022年(nián)的房(fáng)地産行業定下基調。

“堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長租房(fáng)市場，推進保障性住房(fáng)建設，支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求，穩地價、穩房(fáng)價、穩預期，因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展。”報告稱。

需要看(kàn)到，“房(fáng)住不炒”仍然是我國(guó)地産行業的政策之本。但(dàn)在“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的導向下，房(fáng)地産“因城(chéng)施策”的工(gōng)具箱更加靈活，對新市民(mín)的購(gòu)房(fáng)需求也更加重視。房(fáng)貸下調、首付降低，新一輪地方性政策寬松正在到來(lái)。

對部分(fēn)調控政策的合理(lǐ)糾偏，不僅是房(fáng)地産良性循環的必經之路(lù)，對我國(guó)宏觀經濟的穩定發展同樣意義重大(dà)。

自(zì)1998年(nián)房(fáng)改以來(lái)，地産行業對我國(guó)國(guó)民(mín)經濟的增長，起到了有效助推作(zuò)用，對GDP的貢獻率從(cóng)1998年(nián)的4.02%升到2020年(nián)的7.34%。但(dàn)是，2021年(nián)，房(fáng)地産對GDP的貢獻率同比下降0.56個百分(fēn)點，從(cóng)7字頭回落到6.78%。

多位業内人(rén)士認爲，今年(nián)我國(guó)GDP 增長目标定爲 5.5%左右，房(fáng)地産的托底支撐作(zuò)用仍然重要，地産調控或進一步因地制宜寬松，政策優化空間會進一步加大(dà)。

地産症結：信心缺失和風(fēng)險傳染

2021年(nián)房(fáng)地産的嚴峻局面，直到2022年(nián)仍在持續。

從(cóng)銷售來(lái)看(kàn)，各能級城(chéng)市銷售壓力仍然不小。銀河證券數據顯示，2022年(nián)2月，30城(chéng)新房(fáng)銷售面積同比增速-27.30%，環比增速-42.10%，一、二、三線城(chéng)市數據均有所惡化。在樓市“風(fēng)向标”之地深圳，近幾月二手房(fáng)成交量已跌至十幾年(nián)新低。

在土(tǔ)地市場，1月份CRIC重點監測城(chéng)市土(tǔ)地流拍(pāi)率達到25%，房(fáng)企尤其是民(mín)營企業拿地熱(rè)情仍然不高。不僅購(gòu)地吃(chī)力，部分(fēn)出險房(fáng)企的資金危機(jī)仍在暴露，最新陷入債務兌付風(fēng)波的龍光(guāng)，已直言遇到流動性困難，而類似的房(fáng)企不在少數。

房(fáng)地産的良性循環，在商品房(fáng)市場表現爲：土(tǔ)地能順利出讓，開發商拿地積極、開工(gōng)積極，房(fáng)子能賣出去(qù)、順利交付，開發商再去(qù)拿地。當下這種銷售慘淡、預期不振的情況，顯然不利于行業良性循環。

以一二月份的同比數據來(lái)看(kàn)，很多企業都(dōu)是攔腰砍半，沒有幾個企業能扛住這種量級的銷售下滑。地産開發依賴杠杆，用砍半的經營性現金流去(qù)償還(hái)債務，是不現實的。

當下房(fáng)企頻現債務危機(jī)，既有外部原因，也受多年(nián)來(lái)粗放(fàng)的發展模式所累。

全國(guó)政協委員(yuán)莫天全認爲，在房(fáng)地産市場快(kuài)速增長的年(nián)份，房(fáng)企普遍采取“高負債、高杠杆、高周轉”模式，導緻行業出現一些固有問(wèn)題。比如(rú)，房(fáng)地産與金融系統過度結合，一旦企業資金回籠受阻疊加融資受限，償債壓力将明顯增大(dà)，從(cóng)而影(yǐng)響金融系統的穩定性。

此外，在規模擴張訴求下，企業拿地積極性高，土(tǔ)地競價模式導緻地價迅速上漲，進而推動房(fáng)價上漲；房(fáng)價的上漲預期，進一步強化住房(fáng)的投資屬性，居民(mín)端投資投機(jī)需求增加，又加劇(jù)了房(fáng)價上漲動力，高房(fáng)價成爲大(dà)城(chéng)市解決居民(mín)住房(fáng)問(wèn)題的主要阻力之一。

因此，不論是從(cóng)解決短(duǎn)期風(fēng)險，還(hái)是放(fàng)眼長遠(yuǎn)發展的角度看(kàn)，我國(guó)房(fáng)地産行業都(dōu)已走到摒棄舊道路(lù)、探索新模式的關口。