10月24日(rì)，國(guó)家統計(jì)局發布了2022年(nián)9月份房(fáng)價數據及前三季度房(fáng)地産開發投資情況。數據顯示，房(fáng)價下跌城(chéng)市數量增加，無論是同比還(hái)是環比，新房(fáng)有近8成房(fáng)價下跌，二手房(fáng)有近9成房(fáng)價下跌。

房(fáng)地産開發投資降幅擴大(dà)至8%，房(fáng)企拿地意願降低，到位資金下降，且銷售端仍然處于低溫狀态，前三季度商品房(fáng)銷售面積同比下降超過20%。業内認爲，随着政策力度不斷加碼，四季度房(fáng)地産大(dà)概率進入弱修複期。

房(fáng)價下降城(chéng)市數量增加

備受關注的房(fáng)價方面，2022年(nián)9月份70個大(dà)中城(chéng)市商品住宅銷售價格下降城(chéng)市數量增加，各線城(chéng)市商品住宅銷售價格環比下降或持平，一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅一落一升、二三線城(chéng)市降幅則擴大(dà)。

具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，9月份，70個大(dà)中城(chéng)市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城(chéng)市分(fēn)别有54個和61個，相(xiàng)比較8月份分(fēn)别增加4個和5個。

值得(de)關注的是，9月份一線城(chéng)市房(fáng)價環比同樣下跌。數據顯示，一線城(chéng)市新建商品住宅銷售價格環比由8月份上漲0.1%轉爲下降0.1%，二手住宅銷售價格環比持平。二線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下降0.2%和0.3%，降幅均與8月份相(xiàng)同。

而三線城(chéng)市房(fáng)價下行壓力仍大(dà)，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下降0.4%和0.5%，降幅與8月份相(xiàng)同。

同比方面，9月份一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅的銷售價格雙漲。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲2.7%，漲幅相(xiàng)比較8月份回落0.1個百分(fēn)點，而二手住宅銷售價格則同比上漲1.2%，漲幅相(xiàng)比較8月份擴大(dà)0.4個百分(fēn)點。

二三線城(chéng)市房(fáng)價同比則處于下降狀态，且降幅有所擴大(dà)。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，二線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分(fēn)别下降1.2%和3.0%，降幅相(xiàng)比較8月份均擴大(dà)0.2個百分(fēn)點。三線城(chéng)市則是新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分(fēn)别下降3.8%和4.5%，降幅較8月份分(fēn)别擴大(dà)0.1和0.3個百分(fēn)點。

開發投資降幅擴大(dà)至8%

綜合上文，當前，房(fáng)價總體(tǐ)仍處于下降空間。同時，房(fáng)地産開發投資降幅繼續擴大(dà)。數據顯示，2022年(nián)前9月，全國(guó)房(fáng)地産開發投資爲103559億元，同比下降8.0%。其中，住宅投資爲78556億元，下降7.5%。

施竣工(gōng)方面，前9月，房(fáng)地産開發企業房(fáng)屋施工(gōng)面積爲878919萬平米，同比下降5.3%。其中，住宅施工(gōng)面積爲621201萬平米，下降5.4%。此外，新開工(gōng)面積和竣工(gōng)面積降幅更大(dà)。前9月，房(fáng)屋新開工(gōng)面積爲94767萬平米，下降38%，房(fáng)屋竣工(gōng)面積爲40879萬平米，下降19.6%。

銷售端數據也仍呈現下降狀态。數據顯示，2022年(nián)前9月，商品房(fáng)銷售面積爲101422萬平米，同比下降22.2%。其中，住宅銷售面積下降25.7%。統計(jì)期内，商品房(fáng)銷售額爲99380億元，下降26.3%，住宅銷售額則下降28.6%。在銷售整體(tǐ)乏力的情況下，商品房(fáng)待售面積出現增加。截至9月末，商品房(fáng)待售面積爲54333萬平米，同比增長8.1%。其中，住宅待售面積增長15.6%。

不過，“金九”單月銷售有所提升，且累計(jì)銷售面積和銷售額降幅有所收窄。2022年(nián)9月份，房(fáng)企以價換量帶動新房(fáng)銷售有所好轉，新建商品住宅銷售面積、銷售額均環比增長超過30%。

銷售端的低位運行也導緻了房(fáng)地産開發企業到位資金較爲緊張。數據顯示，2022年(nián)前9月，房(fáng)地産開發企業到位資金爲114298億元，同比下降24.5%。其中，僅利用外資增長2.7%，爲61億元，而國(guó)内貸款、自(zì)籌資金、定金及預收款則分(fēn)别下降27.2%、14.1%、34.1%。不過，相(xiàng)比較前8月份，房(fáng)地産開發企業到位資金降幅有所收窄。

四季度房(fáng)地産怎麽走？

整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，當前，房(fáng)地産銷售數據、房(fáng)企融資數據等仍處于大(dà)幅下降狀态。那麽，9月單月銷售數據的環比回暖是否能夠延續到四季度？

9月底供需兩端的支持政策再發力，有望減緩市場下行壓力。近期，房(fáng)地産政策頻頻發布，包括利好銷售端的降低房(fáng)貸利率及企業端的允許部分(fēn)涉房(fáng)企業在A股融資等。

已有政策下達至落實層面。在階段性定向降息啓動後，截至10月20日(rì)，有石家莊、貴陽、天津、武漢等超過10個城(chéng)市首套房(fáng)貸利率降至4%以下，後期符合政策要求的城(chéng)市仍有降息空間。

上述政策再疊加此前發布的換房(fáng)減稅政策以及市場熱(rè)議(yì)的四季度新增6000億元房(fáng)地産融資支持，将有望帶動樓市交易增加，價格下行壓力減緩，四季度市場将呈現弱修複的局面。

短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，四季度仍是保交樓的關鍵節點，房(fáng)地産開發投資有望繼續修複。此外，疊加高基數效應減弱，四季度投資額同比降幅或進一步收窄。

不過，受銷售整體(tǐ)延續調整及土(tǔ)地成交量收縮的影(yǐng)響，企業開工(gōng)意願短(duǎn)期難以明顯改善，新開工(gōng)面積同比降幅或仍較大(dà)。