多個利好政策疊加尚未扭轉房(fáng)地産市場需求端的低迷态勢。11月，房(fáng)價下跌等預期因素仍在制約市場的需求，新房(fáng)銷售表現不及預期。據監測數據顯示，重點監測的40城(chéng)11月新房(fáng)銷售面積爲1344.31萬平方米，環比下降4.86%，同比下降26.97%。

短(duǎn)期銷售仍處于築底階段，市場恢複仍需時間。但(dàn)是，随着房(fáng)企融資功能逐漸恢複，缺失的信心有望逐步重塑，尚在觀望的潛在置業群體(tǐ)或将陸續入市，房(fáng)地産交易也将逐步回歸穩定，預計(jì)到明年(nián)二季度可(kě)能形成“市場底”。

11月份，在市場信心不足，購(gòu)房(fáng)者觀望情緒仍然較重的背景下，新房(fáng)銷售端仍延續下行态勢。根據監測數據顯示，1-11月，其重點監測的40城(chéng)新房(fáng)累計(jì)銷售面積約爲1.65億平方米，較去(qù)年(nián)同期下降31.72%。而11月新房(fáng)銷售面積爲1344.31萬平方米，環比下降4.86%，同比下降26.97%。

從(cóng)不同等級城(chéng)市銷售來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市新房(fáng)成交環比由降轉升，但(dàn)是二線、三線和四線城(chéng)市成交仍然持續下滑。40個城(chéng)市中，一線城(chéng)市新房(fáng)銷售面積爲289.96萬平方米，環比上升10.03%，同比下降22.28%；二線城(chéng)市銷售面積爲696.39萬平方米，環比下降10.22%，同比下降33.43%。

對于各級城(chéng)市的銷售差異，11月一線城(chéng)市新房(fáng)成交規模呈現上升态勢，主要是依靠上海強勢發力的帶動，11月上海不少優質項目紛紛開盤，市場購(gòu)買力依舊堅挺，部分(fēn)核心區優質項目的“光(guāng)盤”帶動成交量上升，進而推高了一線城(chéng)市整體(tǐ)成交水平。同時，一線城(chéng)市因韌性強，累計(jì)成交面積同比降幅最小。

而在二線城(chéng)市中，也有個别城(chéng)市表現亮眼。比如(rú)，近日(rì)南(nán)京出台一攬子穩經濟措施，在各類信貸支持政策加速落地下，市場活躍度走高；與此同時，臨近年(nián)底，青島樓市也進入了業績“沖刺期”。

價格一直被認爲是衡量市場的重要指标，據數據顯示，11月，百城(chéng)新建住宅平均價格爲16190元/平方米，環比下跌0.06%，已連續5個月環比下跌；同比則上漲0.04%。

雖然11月多項政策利好帶動置業意願小幅回升，但(dàn)房(fáng)價下跌預期等因素仍是制約居民(mín)入市的主要因素。

值得(de)關注的是，因爲市場低迷，目前房(fáng)企的推盤意願不足。同時，越來(lái)越多企業不再追求銷售目标及規模化發展，轉而管控銷售規模，追求公司更加平穩。今年(nián)已很少有房(fáng)企設定銷售目标，從(cóng)公布銷售目标的15家房(fáng)地産企業來(lái)看(kàn)，1-11月，目标完成率均值不到70%，低于去(qù)年(nián)同期完成率超80%的水平。

房(fáng)企的推盤意願反映到市場的供應上，則出現今年(nián)前11個月重點城(chéng)市供應規模同比下降。雖然11月份，在房(fáng)企年(nián)底“搶收”的帶動下，新房(fáng)供應節奏呈現加快(kuài)态勢，批準上市面積止降轉升，但(dàn)與去(qù)年(nián)同期相(xiàng)比仍然有一定的差距。比如(rú)，2022年(nián)11月重點監測的20城(chéng)批準上市面積爲1011.75萬平方米，環比上升26.8%，同比下降22.7%。

11月，“金融支持房(fáng)地産16條”的出台爲房(fáng)地産市場帶來(lái)信心。房(fáng)企債務展期和增信發債後，企業短(duǎn)期資金壓力或将得(de)到一定緩解，實現以時間換空間，而下一步重點是促進市場銷售企穩。可(kě)以看(kàn)到，近期多部門(mén)發聲，也提出支持剛需和改善性住房(fáng)需求。

不過，雖然近期政策預期利好，但(dàn)是對于房(fáng)地産市場的影(yǐng)響并沒有立竿見(jiàn)影(yǐng)。近期多項政策利好提振市場信心，但(dàn)短(duǎn)期銷售仍處于築底階段，市場恢複仍需時間，經濟修複、防疫形勢等仍是影(yǐng)響市場的關鍵因素。

從(cóng)目前來(lái)看(kàn)，因城(chéng)施策力度有望繼續加大(dà)，核心一、二線城(chéng)市政策存在較大(dà)優化空間。降成本、降門(mén)檻仍是主要方向。比如(rú)，核心一、二線城(chéng)市跟進優化‘認房(fáng)又認貸’政策，繼續優化限購(gòu)政策。從(cóng)政策内容來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市或更多聚焦在特定人(rén)群，比如(rú)人(rén)才、多孩家庭、老年(nián)家庭等。降低交易稅費也是政策調整的方向之一，包括契稅、個人(rén)所得(de)稅、增值稅等方面均存在調整空間。

短(duǎn)期政策到位，企業資金壓力有望得(de)到緩解，行業關注點全面轉向促銷售，2023年(nián)上半年(nián)加快(kuài)庫存去(qù)化，樂觀情形下商品房(fáng)銷售規模或保持小幅增長，預計(jì)2023年(nián)銷售面積與2022年(nián)基本持平，但(dàn)投資、開工(gōng)下行趨勢難改。

針對近期政策，金融支持房(fáng)企融資，部分(fēn)企業資金壓力有望得(de)到緩解，加上年(nián)底房(fáng)企加快(kuài)去(qù)庫存提升回款目标，預計(jì)12月新房(fáng)銷售規模有望迎來(lái)回升局面。

與此同時，随着房(fáng)企融資功能逐漸恢複，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體(tǐ)或将陸續入市，房(fáng)地産交易也将逐步回歸穩定，預計(jì)到明年(nián)二季度可(kě)能形成“市場底”。此外，各線城(chéng)市大(dà)概率重啓輪動修複。其中，核心一、二線城(chéng)市有望“保溫”，尤其是杭州、成都(dōu)這類強二線城(chéng)市，在市場出現走弱迹象時及時解綁政策，短(duǎn)期有助于提振市場情緒，成交或将繼續走穩；弱二線及多數三、四線城(chéng)市或将築底徘徊，市場真正回穩仍需較長時間周期。