12月15日(rì)，國(guó)家統計(jì)局發布11月份70個大(dà)中城(chéng)市商品住宅銷售價格變動情況。今年(nián)11月，各線城(chéng)市商品住宅銷售價格環比下降，一線城(chéng)市同比漲幅回落、二三線城(chéng)市同比降勢趨緩。

從(cóng)統計(jì)局發布的11月70城(chéng)房(fáng)價數據來(lái)看(kàn)，市場依然處于底部徘徊階段，雖然11月政策頻出，尤其是房(fáng)企側的融資壓力得(de)到了明顯緩解，但(dàn)購(gòu)房(fáng)者的信心依然處于底部，單邊的政策效果明顯并不足以支持市場整體(tǐ)複蘇。

據國(guó)家統計(jì)局數據顯示，今年(nián)11月，一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大(dà)0.1%；二線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1%；三線城(chéng)市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1%，二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅與上月相(xiàng)同。

由此可(kě)見(jiàn)，11月除了一線城(chéng)市房(fáng)價環比降幅稍有擴大(dà)外，二三線城(chéng)市的房(fáng)價環比降幅呈現收窄态勢。同時，根據簡單算術(shù)平均計(jì)算，11月，全國(guó)70個城(chéng)市新建商品住宅價格指數環比降幅爲0.2%，同比降幅爲2.3%，相(xiàng)比上月均有收窄态勢。

11月，70城(chéng)新房(fáng)價格指數環比下跌0.2%，比上月收窄了0.2%，也是下半年(nián)以來(lái)環比跌幅首次收窄，但(dàn)環比已經連續15個月下跌。

對于環比跌幅收窄的主要原因，有分(fēn)析稱：一是‘保交樓’提速，市場對期房(fáng)的接受度好轉；二是房(fáng)企資金面開始緩解，降價促銷的力度下降；三是需求端纾困力度加大(dà)，熱(rè)點城(chéng)市開始退出或調整限購(gòu)、限貸政策，年(nián)底換房(fáng)可(kě)以抵扣個稅等，對需求釋放(fàng)有促進作(zuò)用，特别是限購(gòu)、限貸的調整對改善性需求的釋放(fàng)和預期有提振效應，這對房(fáng)價的穩定有效果。

當前70城(chéng)房(fáng)價指數數據出現了重要的變化，即和此前房(fáng)價指數跌幅擴大(dà)的判斷相(xiàng)比，此次跌幅反而收窄了。這個信号值得(de)重點關注，其說(shuō)明四季度‘金融支持房(fáng)地産16條’尤其是‘三支箭’政策，客觀上已經對房(fáng)企的預期有了積極修正，房(fáng)屋定價策略也開始出現了變化。

從(cóng)房(fáng)價增長和下跌的城(chéng)市個數來(lái)看(kàn)，房(fáng)價下跌的城(chéng)市個數沒有繼續呈現增加态勢。11月，70個大(dà)中城(chéng)市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城(chéng)市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價格環比下降城(chéng)市有62個，個數與上月相(xiàng)同。

從(cóng)具體(tǐ)城(chéng)市來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市新房(fáng)房(fáng)價降幅環比略有擴大(dà)是由于廣州、深圳房(fáng)價的繼續下探。根據國(guó)家統計(jì)局數據，從(cóng)環比來(lái)看(kàn)，北京、上海新建商品住宅價格環比漲幅爲0.1%和0.3%；深圳、廣州的新建商品住宅價格跌幅均爲0.5%。

此外，新房(fáng)房(fáng)價環比上漲的城(chéng)市還(hái)有南(nán)京、合肥、杭州、甯波、成都(dōu)等基本面較好的城(chéng)市。其中，杭州新房(fáng)房(fáng)價環比漲幅爲0.7%，居于全國(guó)首位。

在二手房(fáng)方面，11月，70城(chéng)中仍有62個城(chéng)市二手住宅銷售價格指數環比下跌，即便是一線城(chéng)市，二手住宅銷售價格也都(dōu)在下跌，廣州、上海跌幅達到0.5%，多數熱(rè)點二線城(chéng)市也在繼續下跌，有34個城(chéng)市的環比跌幅達到或超過0.5%。

這意味着二手房(fáng)挂牌量激增，套現式挂牌增加，前期漲價太快(kuài)，交易周期拉長，交易成本高，新房(fáng)降價分(fēn)流需求等，都(dōu)導緻二手房(fáng)市場繼續低迷，這也對新房(fáng)市場形成制約。

對于後市的展望，當下仍然處于市場底部，而市場走出低谷預計(jì)到明年(nián)上半年(nián)。相(xiàng)比往年(nián)樓市調整博弈期很長，樓市下調緩慢(màn)，本輪市場供應端與需求端都(dōu)出現了問(wèn)題。因爲疫情帶來(lái)的購(gòu)房(fáng)者收入問(wèn)題，很多大(dà)型房(fáng)企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放(fàng)款放(fàng)緩。需要注意的是，當下樓市面臨的問(wèn)題已經不隻是房(fáng)地産問(wèn)題，更多是對經濟收入的預期問(wèn)題，從(cóng)短(duǎn)期看(kàn)，未來(lái)幾個月市場将持續低迷，企穩需要等到2023年(nián)二季度。