在經曆短(duǎn)暫的“小陽春”後，房(fáng)地産市場的複蘇之路(lù)再度受阻。

根據國(guó)家統計(jì)局6月15日(rì)發布的數據，今年(nián)1-5月份，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積4.6億平方米，同比下降0.9%，降幅在連續三個月收窄後再度擴大(dà)。同期，全國(guó)商品房(fáng)銷售額4.98萬億元，同比增長8.4%，增幅在連續三個月擴大(dà)後再度下降。

價格方面，在3月達到高點後，新房(fáng)和二手房(fáng)價格環比上漲的城(chéng)市數量已經連續兩個月減少。5月，70個大(dà)中城(chéng)市中，有55個城(chéng)市的二手房(fáng)價格環比下降，其中包括四個一線城(chéng)市。

作(zuò)爲市場交易最基礎的指标，量與價走弱也說(shuō)明房(fáng)地産市場的複蘇之路(lù)并不順暢。從(cóng)已經公布的數據來(lái)看(kàn)，這也影(yǐng)響了其他(tā)指标的表現。

政策繼續發力，是現階段市場的主要期待。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，短(duǎn)期内宏觀政策有望繼續發力穩經濟，房(fáng)地産政策的優化預期也在增強。

2023年(nián)以來(lái)，房(fáng)地産市場出現低谷後的反彈。在各項穩樓市措施的作(zuò)用下，3月的商品房(fáng)銷售面積達到1.48億平方米，銷售額達到1.51萬億元，接近曆史同期最好水平。但(dàn)到4月，在前期需求大(dà)規模釋放(fàng)之後，市場交易出現下滑。

5月，市場有所恢複，但(dàn)整體(tǐ)交易規模仍然處于低位。5月單月，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積爲0.88億平方米，銷售金額1.0萬億元，同比分(fēn)别下降19.7%和4.8%。

價格方面，5月，70個大(dà)中城(chéng)市中，新房(fáng)價格環比上漲的城(chéng)市有46個，比4月減少了16個。其中，一線城(chéng)市和二線城(chéng)市新房(fáng)價格的環比漲幅均出現回落，三線城(chéng)市則由持平轉爲下降。

二手房(fáng)價格方面，5月僅有15個城(chéng)市的二手房(fáng)價格環比上漲，比4月減少21個，價格下跌的城(chéng)市數量則達到55個。其中，4個一線城(chéng)市的二手房(fáng)價格全部環比下跌。

政策效果遞減、漲價對需求産生(shēng)擠出效應、學區房(fáng)需求減弱、信心不足等，都(dōu)是其中的原因。

房(fáng)地産交易的降溫，還(hái)影(yǐng)響了其它指标的表現。今年(nián)1-5月，全國(guó)房(fáng)地産開發投資45701億元，同比下降7.2%，在年(nián)初大(dà)幅收窄後，降幅又連續三個月擴大(dà)。同期，房(fáng)屋施工(gōng)面積、房(fáng)屋新開工(gōng)面積同比也明顯下降。但(dàn)在“保交樓”政策帶動下，各地加強對房(fáng)地産重點項目調度，房(fáng)屋竣工(gōng)面積仍有近兩成的增長。

受到多重因素影(yǐng)響，房(fáng)地産開發建設仍比較低迷。據了解，盡管部分(fēn)城(chéng)市的土(tǔ)地交易火(huǒ)熱(rè)，但(dàn)多數房(fáng)企對于投資和擴展仍然謹慎，這既源于企業信心不足，也在于其流動性并不充裕。

從(cóng)數據看(kàn)，房(fáng)地産業的流動性的确不容樂觀。今年(nián)1-5月份，房(fáng)地産開發企業到位資金55958億元，同比下降6.6%。在連續三個月收窄後，該指标降幅再度擴大(dà)。

此外，5月份，房(fáng)地産開發景氣指數爲94.56，在連續四個月增長後出現下跌。

自(zì)2021年(nián)下半年(nián)至今，房(fáng)地産市場的深度調整期已持續了24個月。期間，各級政府部門(mén)雖不斷出台穩樓市政策，但(dàn)市場始終未能進入持續回溫的通道。這是因爲市場的壓力和風(fēng)險未完全解除，并影(yǐng)響到信心的恢複。

2022年(nián)下半年(nián)至今，各項穩樓市政策保持着較高的出台頻次。中原地産的統計(jì)顯示，2023年(nián)1-5月，各地房(fáng)地産政策出台累計(jì)已經在320次左右。在政策措施上，既包括對需求端的降首付、降利率、取消各類限制性措施、發放(fàng)購(gòu)房(fáng)補貼等，也包括針對供給側的各項企業纾困政策。

但(dàn)這些政策未能形成持續的效果。整體(tǐ)地産需求比較弱勢，接續能力不足，本質上是居民(mín)收入和就(jiù)業受沖擊且對地産預期悲觀，對買房(fáng)特别是承接債務買房(fáng)的積極性很低。市場轉弱，開發商拿地、開工(gōng)的積極性很低，從(cóng)而導緻上下遊全鏈條轉弱。

房(fáng)地産與宏觀經濟有着密不可(kě)分(fēn)的關系。在居民(mín)收入和就(jiù)業修複完成之前，銷售企穩的難度仍舊比較大(dà)。因此，雖然降息有望對後市形成一定支撐，但(dàn)最關鍵的還(hái)是需求端對新市民(mín)、年(nián)輕人(rén)的就(jiù)業、收入問(wèn)題予以解決。

同時，供給端的措施也需要強化。由于開工(gōng)跌幅在擴大(dà)，開發商已經爆發的風(fēng)險未得(de)到妥善處置，預計(jì)三季度及下半年(nián)開發投資繼續轉弱。去(qù)年(nián)城(chéng)投托底、國(guó)企央企拿地積極會形成一定對沖，但(dàn)在市場銷售下行和控制地方債務的情況下，托底能力有限。

現階段，政策層面進一步優化的預期在加強，其中不僅包括房(fáng)地産政策，還(hái)包括宏觀經濟層面的相(xiàng)關措施。未來(lái)房(fáng)地産市場依然期待更多的有利政策出台，增信心、防風(fēng)險、促轉型将是政策的方向。

有分(fēn)析人(rén)士認爲，今年(nián)6月和7月将是政策出台的主要時間點。因爲從(cóng)機(jī)構發布的數據看(kàn)，6月上半月，房(fáng)地産市場仍然沒有明顯好轉的迹象，這也意味着，需要有政策層面的措施來(lái)進一步拉動。