6月全國(guó)房(fáng)貸利率觸底反彈，房(fáng)價會下跌嗎(ma)？

在連續半年(nián)下調後，全國(guó)房(fáng)貸利率水平開始觸底反彈。融360大(dà)數據研究監測數據顯示，2019年(nián)6月首套房(fáng)貸款平均利率爲5.423%，相(xiàng)當于基準利率1.107倍，環比上漲了0.14%。二套房(fáng)貸款平均利率爲5.75%，同樣高于上個月的5.74%。這意味着今年(nián)以來(lái)房(fáng)貸利率連降的趨勢終止，開始反彈。

從(cóng)目前情況來(lái)看(kàn)，今年(nián)6月一線城(chéng)市房(fáng)貸利率保持平穩，二線城(chéng)市中多個地區房(fáng)貸利率進行上調。繼青島、南(nán)京、成都(dōu)之後，天律、蘇州、福州、甯波、南(nán)甯等地的房(fáng)貸利率平均水平均有所上漲。但(dàn)也有二線城(chéng)市房(fáng)貸利率6月是下調的，比如(rú)大(dà)連、佛山(shān)、武漢等地。不過，這種下調多是之前房(fáng)貸利率較高的銀行進行調整，還(hái)沒有發現新一波集中下調的現象。

對此，業内專家指出，在房(fáng)貸利率方面，各個主要城(chéng)市早已不是“一盤棋”，有的城(chéng)市上調首套房(fáng)貸利率，但(dàn)有的城(chéng)市卻微降房(fáng)貸利率，體(tǐ)現了“因城(chéng)施策”，差異化的房(fáng)貸政策。從(cóng)總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，下半年(nián)銀行的信貸資金普遍比上半年(nián)緊張，再加上熱(rè)門(mén)城(chéng)市的房(fáng)地産調控等，預期接下來(lái)會有更多城(chéng)市和銀行加入到房(fáng)貸利率上調的大(dà)軍中來(lái)。

上半年(nián)全國(guó)二手房(fáng)價分(fēn)化：蘇州漲幅較大(dà) 成都(dōu)降超10%

2019年(nián)上半年(nián)，蘇州市場表現相(xiàng)對較好，主要體(tǐ)現爲相(xiàng)較去(qù)年(nián)同期，成交均價有所上漲，客戶成交周期下降，購(gòu)房(fáng)者成交周期的縮短(duǎn)及市場議(yì)價空間有所下降。反觀，武漢、成都(dōu)、鄭州三個城(chéng)市，不僅成交均價相(xiàng)較去(qù)年(nián)同期下降較多，業主和客戶的成交周期也顯著延長，市場可(kě)能有所降溫。

在二手房(fáng)價上，15城(chéng)中，成都(dōu)、鄭州、上海、武漢相(xiàng)較去(qù)年(nián)同期出現超過5%以上的降幅，其中，成都(dōu)成交均價下降10.14%，成爲15個城(chéng)市中降幅最大(dà)的城(chéng)市。蘇州、大(dà)連成交均價相(xiàng)較去(qù)年(nián)同期漲幅超過5%，上漲幅度相(xiàng)對較大(dà)。

在成交周期上，除了蘇州，其他(tā)14城(chéng)2019年(nián)上半年(nián)業主成交周期普遍相(xiàng)較2018年(nián)同期明顯延長，上海成交周期達到132天，其次是鄭州123天，第三是杭州122天，成都(dōu)、西安，相(xiàng)較去(qù)年(nián)同期分(fēn)别增加62天、56天，而蘇州主成交周期相(xiàng)較2018年(nián)同期出現微降，降幅爲2.3%。

三四月小陽春短(duǎn)時間啞火(huǒ)，上半年(nián)房(fáng)價漲幅收窄

從(cóng)整體(tǐ)房(fáng)價走勢來(lái)看(kàn)，上半年(nián)百城(chéng)均價累計(jì)漲幅低位收窄，整體(tǐ)價格趨穩。根據中國(guó)房(fáng)地産指數系統對100個城(chéng)市的全樣本調查數據顯示，2019年(nián)6月，百城(chéng)新建住宅價格14891元/平米，環比上漲0.37%，漲幅較5月小幅擴大(dà)0.13個百分(fēn)點，但(dàn)仍運行在低位區間，同比漲幅進一步收窄至3.87%，整體(tǐ)價格較爲穩定。累計(jì)漲幅來(lái)看(kàn)，2019年(nián)上半年(nián)百城(chéng)均價累計(jì)上漲1.45%，較去(qù)年(nián)同期收窄1.19個百分(fēn)點。

從(cóng)各級城(chéng)市來(lái)看(kàn)，2019年(nián)上半年(nián)一線城(chéng)市新建住宅價格累計(jì)漲幅處在低位，二三四線城(chéng)市價格累計(jì)漲幅明顯收窄。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市市場價格絕對值在高位維穩，累計(jì)上漲0.29%，漲幅處在低位區間；二線城(chéng)市上半年(nián)累計(jì)上漲2.30%，較去(qù)年(nián)同期收窄1.92個百分(fēn)點；三四線代表城(chéng)市上半年(nián)累計(jì)上漲2.28%，漲幅較去(qù)年(nián)同期收窄2.47個百分(fēn)點，收窄幅度在各線城(chéng)市中最爲明顯，其中超七成城(chéng)市累計(jì)漲幅有所回落。

對于2019年(nián)上半年(nián)的市場表現，58安居客房(fáng)産研究院首席分(fēn)析師(shī)張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，上半年(nián)市場分(fēn)化延續，今年(nián)一線城(chéng)市在嚴格調控不放(fàng)松的背景下，無論是土(tǔ)地市場還(hái)是一二手房(fáng)市場，均呈現量升價平态勢；今年(nián)二線城(chéng)市是關注焦點，不少二線城(chéng)市由于市場熱(rè)度提升過快(kuài)，已經引發了調控從(cóng)緊政策出台；三四五線城(chéng)市的房(fáng)價雖然還(hái)在保持上升态勢，但(dàn)土(tǔ)地市場以及二手交易市場的整體(tǐ)降溫已經呈現。

房(fáng)企融資再緊，樓市調控“穩”字當頭  

繼房(fáng)地産信托監管升級後，房(fáng)企海外發債監管也進一步加強。國(guó)家發改委日(rì)前發文嚴控房(fáng)企海外發債用途，即隻能用于“借新還(hái)舊”并且是一年(nián)内到期的境外債務。自(zì)5月銀保監會“23号文”對房(fáng)地産融資亂象進行整治以來(lái)，房(fáng)企融資收緊信号不斷增強，僅最近一周就(jiù)兩次出擊加強監管。

如(rú)此密集地加強房(fáng)企融資監管，或是出于對當前房(fáng)地産金融風(fēng)險的擔憂。盡管在上半年(nián)密集調控之下，全國(guó)樓市有所降溫，但(dàn)是近期部分(fēn)城(chéng)市土(tǔ)地市場熱(rè)度不減，房(fáng)企高溢價拿地現象頻現，有的溢價率甚至接近100%。地價上漲必然引發房(fáng)價上漲預期，增加市場不穩定因素。部分(fēn)房(fáng)企的非理(lǐ)性拿地存在資金風(fēng)險，進而容易引發金融風(fēng)險。這與中央反複強調的“房(fáng)住不炒”定位和“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的調控目标不符，也與防範化解重大(dà)風(fēng)險的要求不符。“穩地價”是前提，在部分(fēn)城(chéng)市政府調控土(tǔ)地出讓環節的同時，嚴控房(fáng)企拿地的資金源頭也十分(fēn)必要。

今年(nián)二季度土(tǔ)地市場升溫與房(fáng)企融資環境寬松有關。梳理(lǐ)某研究機(jī)構發布的40家典型房(fáng)企月度融資數據可(kě)見(jiàn)，公司債成爲4月房(fáng)企境外融資主力，另外，信托融資規模也不斷攀升，5月融資總額躍居各類融資渠道之首。6月，在銀保監會整治房(fáng)企融資亂象後，信托融資占比迅速下降近10個百分(fēn)點。而境外融資今年(nián)出現大(dà)幅攀升，國(guó)家統計(jì)局的數據顯示，1~5月份，房(fáng)地産開發企業到位資金中，利用外資同比增長38.8%，增速最快(kuài)。這些境外資金中有部分(fēn)可(kě)能用于拿地。