2019年(nián)上半年(nián)，我國(guó)GDP增速達到6.3%左右的中高速增長，社會消費能力保持平穩增長，社會消費品零售總額突破19.7萬億，消費成爲拉動經濟增長的第一拉動力。二三線及新生(shēng)代居民(mín)消費能力增長迅速，中國(guó)零售消費市場消費升級将要消退，這些消費市場快(kuài)速轉變的動向，爲商業地産的發展帶來(lái)更大(dà)的機(jī)遇與空間。 

今年(nián)上半年(nián)，全國(guó)新開業大(dà)型商業購(gòu)物中心194個，商業體(tǐ)量達1,451萬平方米，大(dà)型購(gòu)物中心開業數目繼續降溫，同比下滑15%以上。新增商業購(gòu)物中心仍集中在華東、華南(nán)和西南(nán)地區的一線及新一線市場，同時三四線城(chéng)市的購(gòu)物中心市場增量顯著，有較大(dà)市場空間。

商業地産作(zuò)爲各家房(fáng)地開發商新晉戰場之一，雖不曾硝煙彌漫，但(dàn)一直暗流湧動，無論是對項目選址的争奪、還(hái)是對客源的争奪，最後都(dōu)通過租金展現出來(lái)。2019年(nián)面對金融壓力和經濟降速發展的大(dà)環境，各家商業地産項目租金收入如(rú)何？

在上市企業中報結束披露後，我們對北京各級商圈共8家知名購(gòu)物中心業績進行盤點，并在此基礎上添加國(guó)内知名地産商業企業，包括華潤置地、新城(chéng)控股和恒隆地産，共11家知名商業地産開發商，以更好地了解知名購(gòu)物中心的發展狀況，特别是北京地區購(gòu)物中心發展情況。

大(dà)悅城(chéng)

租金收入同比增長25% 兩項目并入改造基金

今年(nián)年(nián)初，大(dà)悅城(chéng)控股和中糧地産完成合并，作(zuò)爲合并後首份大(dà)考成績單，業内頗爲關注。今年(nián)上半年(nián)，租金收入約達人(rén)民(mín)币18.7億元，同比增長25%。具體(tǐ)看(kàn)來(lái)，北京兩個項目仍是租金收益的主要貢獻者，西單大(dà)悅城(chéng)和朝陽大(dà)悅城(chéng)租金收入都(dōu)超3億元，分(fēn)别爲3.64億元和3.29億元。從(cóng)租金收入上看(kàn)，其正呈現北強南(nán)弱的态勢，南(nán)方最高項目租金收入爲上海靜(jìng)安大(dà)悅城(chéng)的1.15億元。

值得(de)注意的是，8月30日(rì)晚，公司對外宣布将上海長風(fēng)大(dà)悅城(chéng)、西安大(dà)悅城(chéng)項目相(xiàng)關股權，注入大(dà)悅城(chéng)商業并購(gòu)改造基金。兩個項目本期租金收入分(fēn)别爲：5580萬和9930萬。大(dà)悅城(chéng)表示，本次交易可(kě)以實現輕重并舉的“大(dà)資管”發展戰略，充分(fēn)利用地産基金實現資本循環閉環，降低融資成本，助力公司長足發展。其上半年(nián)融資成本4.58%，同比略有提高，負債577.33億元，同比增加24.12%。

華潤

收入同比增加近4成

華潤置地作(zuò)爲國(guó)内早期發展商業地産的公司之一，截至2019年(nián)6月30日(rì)，其在購(gòu)物中心方面，已開業萬象城(chéng)/萬象天地22個，萬象彙/五彩城(chéng)13個，儲備項目48個。另有管理(lǐ)輸出購(gòu)物中心項目27個，其中在營項目18個，儲備項目9個。上半年(nián)，購(gòu)物中心業務營業額人(rén)民(mín)币42.9億元，同比增長39.5%。

華潤置地表示，以購(gòu)物中心爲代表的投資物業是集團重點發展的業務闆塊，未來(lái)兩三年(nián)仍将是新建購(gòu)物中心投入運營的持續高峰期。

合生(shēng)創展

收入同比增加29%

近年(nián)來(lái)合生(shēng)集團在商業地産等領域也有所斬獲，目前公司在一線城(chéng)市核心地段開發及營運城(chéng)市綜合體(tǐ)、購(gòu)物中心、寫字樓、産業園及酒店(diàn)等投資性物業。

其中商業項目包括，北京朝陽合生(shēng)彙、上海五角場合生(shēng)彙、爲代表的高端城(chéng)市綜合體(tǐ)，以廣州海珠合生(shēng)廣場爲代表的購(gòu)物中心。今年(nián)上半年(nián)，其商業闆塊當期實現收入約人(rén)民(mín)币13.15億元，實現息稅折攤前利潤約人(rén)民(mín)币8.17億元，收入同比增加29%。

此外，其以廣州越秀合生(shēng)珠江國(guó)際大(dà)廈爲代表的甲級寫字樓，以北京馬駒橋北京合創産業中心爲代表的國(guó)際智慧産業園，共創造收入約人(rén)民(mín)币10.06億元，占商業總收入76.53%，輔以上海五角場凱悅酒店(diàn)爲代表的酒店(diàn)業務、以龍庭爲代表的高檔餐飲業務，商業資源相(xiàng)輔相(xiàng)成，形成更加全面的商業布局。

恒隆

多項目受益于租金調整 收入同比增加8%

2019年(nián)上半年(nián)，恒隆地産租賃表現延續自(zì)去(qù)年(nián)下半年(nián)以來(lái)的強勁增長動力。租戶的零售額及我們的租金收入均保持穩健，而增長的趨勢持續。物業租賃的總收入增加至港币42.04億元。

内地市場方面，除正在進行大(dà)型翻新工(gōng)程的上海的港彙恒隆廣場商場外，商業收入增加8%至人(rén)民(mín)币14.79億元。公司投資物業整體(tǐ)營業溢利增加9%至人(rén)民(mín)币12.86億元。平均邊際利潤率上升至68%。即使受到港彙恒隆廣場因大(dà)型翻新工(gōng)程而短(duǎn)暫影(yǐng)響其租金收入，上海整體(tǐ)物業收入仍同比增加4%。上海以外地區的物業收入同比大(dà)幅增加14%，與去(qù)年(nián)下半年(nián)同比亦增長7%，升勢持續。

具體(tǐ)看(kàn)，恒隆在内地的8座購(gòu)物中心出租率從(cóng)98%到79%不等，多數出租率集中在90%以上。租金方面，收租金提高影(yǐng)響，沈陽的皇城(chéng)恒隆廣場的租金收入增加23%至人(rén)民(mín)币9,500萬元。零售額大(dà)增29% ，無錫恒隆廣場的收入大(dà)幅增加26%，濟南(nán)的恒隆廣場的收入增加12%至人(rén)民(mín)币1.58億元。租出率上升一個百分(fēn)點至95%。零售額增加11%。

嘉裡(lǐ)建設

内地投資物業營業額同比下降1.5%

2019年(nián)上半年(nián)，嘉裡(lǐ)建設内地地區投資物業組合營業額爲18.34億港元同比下降1.5%，毛利則爲14.40億港元，同比下降3.7%，營業額及毛利分(fēn)别減少2%及4%。投資物業組合集團應占總樓面面積共841萬平方尺。

其中商業部分(fēn)出租率達到92%同比增加4個百分(fēn)點，主要受沈陽嘉裡(lǐ)城(chéng)出租率提高影(yǐng)響，去(qù)年(nián)沈陽嘉裡(lǐ)城(chéng)才開業，出租率從(cóng)去(qù)年(nián)的68%提高到82%。

金融街

出租率達99%

作(zuò)爲主打商務地産的金融街，在商業地産領域金融街的項目主要集中在北京，包括金融街購(gòu)物中心，金融街（西單）購(gòu)物中心、金融街和三個四合院項目。2019年(nián)上半年(nián)，上述項目的出租率都(dōu)維持在99%左右。加上寫字樓和酒店(diàn)業務，金融街上半年(nián)商業産品收入爲14.4億元。

龍湖

商業收入占投資物業收入比重超80%

作(zuò)爲一家進入商業領域19年(nián)的民(mín)營開發商，龍湖商業擁有一站(zhàn)體(tǐ)驗式購(gòu)物中心天街系列、社區購(gòu)物中心星悅荟系列及中高端家居生(shēng)活購(gòu)物中心家悅荟系列，共30個項目在營，建築面積達到300萬平方米。目前，龍湖商業已經成爲龍湖集團新的利潤增長點，上半年(nián)收入達到21.1億元，是投資物業收入中最高的一項，占比最高達到81.8%。

在出租率方面，龍湖商場出租率全部維持在90%以上，平均出租率達到98%，毛利率在70%以上。包括成都(dōu)西宸天街、重慶紫都(dōu)城(chéng)、北京頤和星悅荟等7座項目上半年(nián)出租率都(dōu)達到100%。龍湖的許多項目都(dōu)屬于一二線城(chéng)市高鐵、地鐵交通聯動項目，今年(nián)上半年(nián)他(tā)們總客流約爲2.2億人(rén)次，同比增長16%。

太古地産

租金收入同比增漲7.1%

截止今年(nián)上半年(nián)，太古地産在中國(guó)内地市場共有6個項目，項目租金收入總額爲港币13.95億元，同比增長7.1%。主要得(de)益于租金上調及零售銷售額上升。

具體(tǐ)看(kàn)來(lái)，主要集中在已經公布的5家項目北京三裡(lǐ)屯太古裡(lǐ)、北京頤堤港、廣州太古彙、成都(dōu)遠(yuǎn)洋太古裡(lǐ)、上海興業太古彙5家企業。此外5個項目的出租率都(dōu)接近于100%。

從(cóng)業态分(fēn)布上看(kàn)，時裝占比最大(dà)達到40.5%，餐飲其次，達到26.25。分(fēn)城(chéng)市看(kàn)，北京對奢侈品、時裝及生(shēng)活品味品牌以及餐飲的需求堅穩；廣州對國(guó)際零售商對零售樓面的需求強勁。成都(dōu)對奢侈品及位于優越地段的零售樓面需求強勁；上海對化妝品、時裝、生(shēng)活品味以及餐飲的零售樓面需求強勁。

王府井百貨

主營業務收入同比增長1.78%

作(zuò)爲本次盤點中少數以傳統百貨業态爲主的王府井公司而言。今年(nián)上半年(nián)，主營業務收入實現126.03億元，同比增長1.78%，同店(diàn)同比增長1.82%，主營業務毛利率爲16.39%，同比增長0.03個百分(fēn)點。二季度收入要好于一季度。

從(cóng)業态看(kàn)，百貨/購(gòu)物中心業态仍然是公司最重要的業态，業态收入占公司主營收入比重達到82.96%，降幅逐季縮小；奧萊業态的快(kuài)速增長有效拉動了公司收入增長，業态收入同比始終保持了10%以上的速度，第二季度增幅更是超過了30%。

因受到關店(diàn)影(yǐng)響，部分(fēn)區域店(diàn)鋪業績出現同比持平或小幅下降态勢，如(rú)北京地區，反之，受門(mén)店(diàn)面積增加影(yǐng)響，太原王府井收入較上年(nián)同期增長7.5%；西北地區、東北地區、華東地區都(dōu)因業務發展，出現小幅上升。 

相(xiàng)較于購(gòu)物中心的業态很大(dà)一部分(fēn)被餐飲占據，王府井的業态布局則有不同，無論是百貨業務還(hái)是奧萊業務，服裝依然唱主角，值得(de)注意的是，在服裝品類中，運動品類銷售異軍突起，一直保持穩定上漲。

新城(chéng)

新開兩項目  租金收入同比增長104.52%

新城(chéng)控股在商業地産領域中一直模仿學習萬達集團，并形成住宅+商業地産雙輪驅動的運作(zuò)模式。以上海爲中樞，長三角爲核心，現已基本完成全國(guó)重點城(chéng)市群及重點城(chéng)市的布局。

2019年(nián)上半年(nián)穿插進黑(hēi)天鵝事(shì)件(jiàn)的中期業績如(rú)何，也受到外界關注。今年(nián)上半年(nián)，新城(chéng)控股新開業吾悅廣場2座，使已開業吾悅廣場達到44座，開業面積達411.03萬平方米，同比增長63.06%；上半年(nián)實現租金收入17.41億元，同比增長104.52%，出租率達98.49%。截止到報告期末，公司已實現116座開業及儲備的吾悅廣場對77個大(dà)中城(chéng)市的覆蓋。

下半年(nián)，新城(chéng)控股計(jì)劃新開工(gōng)建設商業綜合體(tǐ)項目707.25萬平方米。計(jì)劃竣工(gōng)90個子項目，實現竣工(gōng)面積1,469.26萬平方米，其中商業綜合體(tǐ)項目400.75萬平方米。