商業地産價值通過商業地産的價格（售價或租金）得(de)以體(tǐ)現，即商業地産價格是商業地産價值的貨币表現。商業地産的價格受經濟因素、鄰裡(lǐ)因素、自(zì)身(shēn)因素、交通因素，和區位因素等的影(yǐng)響，圍繞着其價值上下波動。我們研究商業地産的價值變化也是通過其售價和租金的變動體(tǐ)現的，爲便于研究，本研究将商業地産租金變動的影(yǐng)響因素視爲商業地産價值變化，即以商業地産的租金價格來(lái)體(tǐ)現其價值。

商業地産價值影(yǐng)響因素

經濟因素——基礎性因素（經濟大(dà)環境是商業地産價格形成的基礎性因素。一般在經濟發達的地區，商業地産包含的勞動力價值和物質價值較高，商業地産的價格也比較高。在經濟欠發達地區，商業地産包含的勞動力價值和物質價值相(xiàng)對較低，商業地産的價格也相(xiàng)對較低。）

鄰裡(lǐ)因素——鄰裡(lǐ)因素直接影(yǐng)響商業地産運營所需的各項配套設施，并對消費人(rén)群的吸引程度起着至關重要的作(zuò)用，進而影(yǐng)響商業地産的價格。

自(zì)身(shēn)因素——自(zì)身(shēn)因素是指商業地産自(zì)身(shēn)擁有的對商業地産價值有影(yǐng)響的特征因素。

交通因素——交通通達性高的地區其商業地産價格較高，反之價格較低。

區位因素——區位因素受商業地産所在地的社會經濟條件(jiàn)影(yǐng)響，是影(yǐng)響商業地産銷售價格高低的重要因素。人(rén)口密度對商業地産價格的影(yǐng)響顯而易見(jiàn)，人(rén)口密度越大(dà)，商業地産價格越高。周邊商業環境（如(rú)是否位于傳統商圈）是商業發展的基礎環境，良好的商業環境有利于促進商業競争，促進消費。因此，一般商圈或商業區的商業地産價格較高。周邊經濟環境（如(rú)是否位于市中心）顯示了周邊人(rén)群的消費能力，是商業活動得(de)以維系的基礎，一般經濟條件(jiàn)好的地區其商業地産價格也高。

這五大(dà)因素中，交通因素和區位因素是越來(lái)越多客戶看(kàn)中的兩大(dà)重要因素。随着大(dà)城(chéng)市的人(rén)口的增長，市中心的人(rén)向郊區的衛星城(chéng)發展，解決市區和衛星城(chéng)之間的公共交通問(wèn)題，最好最佳的莫過于軌道交通。

城(chéng)市軌道交通的建設在交通因素方面對商業地産的增值機(jī)理(lǐ)表現在以下兩個方面：

（1）縮短(duǎn)出行距離(lí)（時間距離(lí)、經濟距離(lí)和心理(lǐ)距離(lí)），增加出行意願。城(chéng)市軌道交通使公衆更願意選擇位于軌道交通沿線的商業區域進行消費，促進該地區商業地産增值。

（2）改變出行行爲，增加人(rén)流量。城(chéng)市軌道交通使更多的公衆選擇軌道交通出行，爲沿線帶來(lái)更多的人(rén)流量，刺激商業活動展開，使商業地産增值。

城(chéng)市軌道交通的建設在區位因素方面對商業地産的增值機(jī)理(lǐ)表現在以下兩個方面：

（1）優化經濟環境和商業環境，重塑城(chéng)市商圈。城(chéng)市軌道交通的建設帶動了沿線經濟發展，爲沿線帶來(lái)更多人(rén)群，刺激地産經紀活動，各項配套設施随之修建，創造和優化了沿線經濟環境和商業環境，促進新興商圈的産生(shēng)，使商業地産增值。

（2）增大(dà)人(rén)口密度，促進消費。公衆更願意沿交通便利的城(chéng)市軌道交通沿線而居，這增加了軌道交通沿線的人(rén)口密度，促進了沿線消費，爲商業活動展開提供了機(jī)會，使商業地産增值。