2020年(nián)元旦至今，兩個月時間，全國(guó)已有上百家房(fáng)地産相(xiàng)關企業破産清算，受疫情影(yǐng)響，中國(guó)樓市好像進入“零成交”狀态，真是史無前例的“冰點”時刻。

短(duǎn)期影(yǐng)響

新冠病毒疫情對中國(guó)房(fáng)地産造成的短(duǎn)期負面影(yǐng)響不言而喻，但(dàn)不同的房(fáng)地産闆塊影(yǐng)響各不相(xiàng)同，零售、酒店(diàn)業受到隔離(lí)措施的直接沖擊最大(dà)，辦公、寫字樓的影(yǐng)響較小，物流中心和數據中心的重要性凸顯，受疫情影(yǐng)響較少。由于商業活動的放(fàng)緩和取消，在建項目和改造項目的施工(gōng)期，住宅銷售的周期都(dōu)會受影(yǐng)響而延長，造成額外的成本增加。

我們先看(kàn)一下以下幾組房(fáng)企的數據：

恒大(dà)集團，目前在全國(guó)有1246個項目，1046個售樓處，都(dōu)在2月下旬，也就(jiù)是近期才開工(gōng)，這對争分(fēn)奪秒搶奪銷售機(jī)遇和銷售機(jī)會的房(fáng)地産行業而言都(dōu)是巨大(dà)的影(yǐng)響。恒大(dà)公布的數據顯示，在2020年(nián)1月份，合約銷售金額445億元，同比2019年(nián)1月431.7億元，已經減少了6％。

百強房(fáng)企，美的置業一月份數據52.1億元，同比2019年(nián)減少12％。

融信中國(guó)在一月份的數據爲73.58億元，同比2019年(nián)的1月份同期減少2％。

根據房(fáng)地産研究機(jī)構，克而瑞，研究統計(jì)，整個2020年(nián)1月全國(guó)百強房(fáng)企銷售額5097億元，整體(tǐ)銷售規模較2019年(nián)同期下降了12％左右。

毫無疑問(wèn)，短(duǎn)期而言，疫情将現金流緊張的房(fáng)企逼到了生(shēng)死關口。

同時，我們也應該看(kàn)到短(duǎn)期内，此次“新冠”疫情還(hái)會催化人(rén)們對房(fáng)地産需求的格局變化。疫情會在一定程度上加速人(rén)口的遷移，讓社會保障更加全面、生(shēng)活服務更加便利、醫療技術(shù)更加先進的一線大(dà)城(chéng)市和二線核心城(chéng)市更受青睐，從(cóng)而使得(de)三四線城(chéng)市的房(fáng)地産交易雪上加霜，這将推動城(chéng)市化進程和人(rén)口遷移速度，進一步向中大(dà)型城(chéng)市集中。

長期影(yǐng)響

首先讓我們來(lái)放(fàng)眼全國(guó)經濟，2020年(nián)，靠“出口、消費、投資”“三駕馬車”拉動的中國(guó)經濟，因受突然爆發的“新冠”疫情的影(yǐng)響将再次承壓。其中，中美貿易戰長期處于膠着的狀态，将使對出口造成一定不利影(yǐng)響；而受疫情影(yǐng)響，目前雖然很多産業慢(màn)慢(màn)有序複工(gōng)，但(dàn)像餐飲、娛樂等第三産業依然處于停滞狀态，内需消費不足成了不争的事(shì)實！

那麽在2020年(nián)如(rú)果要保證中國(guó)經濟像過往一樣的平穩增長，通過投資拉動經濟便成爲了非常重要的手段！早在今年(nián)2月初，央行就(jiù)已經采取措施，例如(rú)開展公開市場操作(zuò)釋放(fàng)流動性！

想必二、三季度，降準/降息也将成爲大(dà)概率事(shì)件(jiàn)，而寬松的貨币政策将進一步将資金吸引進房(fáng)地産市場。

參考過往類似境遇，2003年(nián)在SARS的影(yǐng)響下，地産價值在12個月内就(jiù)已複蘇了。2002年(nián)12月至2003年(nián)6月非典疫情持續的半年(nián)時間内，整個二季度是疫情對經濟影(yǐng)響最大(dà)的時期，而房(fáng)地産數據顯示，在2003年(nián)房(fáng)地産的行業增加值均保持在10%以上的增速，對宏觀經濟還(hái)起到了支撐的作(zuò)用。從(cóng)GDP的增速來(lái)看(kàn)，2003年(nián)二季度增速确有放(fàng)緩，但(dàn)非典疫情控制後，2003年(nián)三季度的GDP又恢複到10%，最後2003年(nián)全年(nián)GDP增長10%，較2002年(nián)還(hái)增長了0.9個百分(fēn)點，所以經濟上行的趨勢并沒有改變！

2月24日(rì)，人(rén)民(mín)銀行金融市場司副司長彭立峰也提出了積極預測，疫情過後經濟會出現補償性增長。

總體(tǐ)而言，中國(guó)房(fáng)地産短(duǎn)期承壓明顯，中長期來(lái)看(kàn)，地産價值在短(duǎn)期的下調後會快(kuài)速恢複，增值的幾率放(fàng)大(dà)，房(fáng)地産保值增值的屬性會在短(duǎn)期的波動中凸顯。

房(fáng)地産業未來(lái)展望

對于房(fáng)地産業的未來(lái)，站(zhàn)在經濟發展和産業發展的角度，可(kě)以看(kàn)出房(fáng)地産業依然是未來(lái)的熱(rè)門(mén)領域和投資重點，其重要性不變，投資價值尚存，但(dàn)是投資方式和策略已與過去(qù)相(xiàng)比發生(shēng)了巨大(dà)的變化：

1、從(cóng)政府層面來(lái)看(kàn)，穩房(fáng)價、控房(fáng)價的策略不會改變，這種策略既是爲了控制房(fáng)價的過快(kuài)上漲，也是爲了防止房(fáng)價的非理(lǐ)性下跌，依靠投資房(fáng)産單價上漲的高收益時代一去(qù)不複返。

2、當資産價格波動性下降，商品房(fáng)二手市場的交易活躍度也必然會下降，未來(lái)實體(tǐ)房(fáng)産的變現難度勢必加大(dà)。鑒于此，建議(yì)投資人(rén)減少對實體(tǐ)房(fáng)産的持有，通過持有以房(fáng)地産爲标的的金融資産，通過專業機(jī)構的投資策略和風(fēng)控，以增加資産的整體(tǐ)流動性。

3、建議(yì)投資人(rén)站(zhàn)在房(fáng)産使用屬性的角度，關注教育、醫療、環境、生(shēng)活等因素俱佳的居住性住宅；關注核心城(chéng)市CBD、大(dà)型城(chéng)市副中心和區位中心商用物業的租賃價值。

4、建議(yì)投資人(rén)更多關注熱(rè)門(mén)一二線城(chéng)市的房(fáng)産投資，前期因核心城(chéng)市的溢出效應及短(duǎn)期突發事(shì)件(jiàn)使得(de)一些二三線城(chéng)市，出現房(fáng)價非正常上漲的現象，鑒于此，投資人(rén)應盡量規避掉此類房(fáng)産，尤其是謹慎三四線城(chéng)市的房(fáng)産交易。