開業受限制，資金壓力大(dà)，受疫情嚴重影(yǐng)響的遠(yuǎn)不隻是餐飲行業。由于新冠肺炎的傳播特征使避免人(rén)員(yuán)聚集成爲疫情防控的重點，因此所有的實體(tǐ)商業都(dōu)不可(kě)避免地出現“陣痛”。随着疫情形勢好轉，複工(gōng)複産進程加快(kuài)，商業及零售物業項目該如(rú)何“破局”？

核心商圈迎多重挑戰

受新冠肺炎疫情影(yǐng)響，以往人(rén)頭攢動的品牌門(mén)店(diàn)或“網紅(hóng)”店(diàn)顧客稀少。根據國(guó)家統計(jì)局最新公布的數據顯示，1-2月消費品零售總額52130億元，下降20.5%，其中除汽車以外的消費品零售額48476億元，下降18.9%。

當下複工(gōng)複産正加快(kuài)推進，但(dàn)對于核心商圈的商業零售物業而言，元氣大(dà)減。從(cóng)近期情況來(lái)看(kàn)，在廣州市，盡管多數零售商場已經開放(fàng)，餐飲門(mén)店(diàn)也陸續開啓堂食，部分(fēn)餐廳已經出現排号等位的現象，但(dàn)由于疫情防控要求隔位就(jiù)坐(zuò)，因此門(mén)店(diàn)内人(rén)氣并不旺。

盡管一些項目的商業運營商采取了減免租金和管理(lǐ)費等策略來(lái)穩住進駐租戶、增強商戶信心，但(dàn)對于租戶和運營商而言，營業額與租金方面仍承受着較大(dà)損失。以華潤置地爲例，該公司公告顯示，今年(nián)2月投資物業租金收入3.325億元，單月同比減少65.2%。而萬達商業在全國(guó)範圍内全面免除33天租金，有機(jī)構預計(jì)其一季度租金損失将達到34.9億元。

“對于核心商圈商業項目運營商來(lái)說(shuō)，需要面對租戶銷售額下降、短(duǎn)期内人(rén)流難以恢複及租金下降、收益減少的問(wèn)題”，有業内人(rén)士認爲，該類型項目業主方可(kě)以考慮優化物業形态及商業空間，并配合新商業體(tǐ)驗方式來(lái)吸引人(rén)流，保障核心地段的物業價值。

社區商業需求爆發

相(xiàng)比商圈和各類商業綜合體(tǐ)，社區商業在此次疫情期間發揮了重要作(zuò)用。由于各地紛紛封閉社區，實行進出限制，社區商業成爲不少地區居民(mín)采購(gòu)的“唯一場所”。如(rú)今在廣州，部分(fēn)社區街市、超市等買菜采購(gòu)的居民(mín)已與疫情發生(shēng)前沒有太大(dà)的區别。

與居民(mín)基本生(shēng)活密切相(xiàng)關的自(zì)助式零售業态受疫情沖擊相(xiàng)對較小，1-2月限額以上單位超市、大(dà)型超市以及倉儲會員(yuán)店(diàn)零售額同比分(fēn)别增長1.9%、1.6%和9.2%，與社區消費密切相(xiàng)關的食雜店(diàn)和便利店(diàn)零售額同比分(fēn)别下降14.3%和10.8%，但(dàn)降幅分(fēn)别比限額以上單位商品零售額整體(tǐ)小7.9個和11.4個百分(fēn)點。

疫情期間社區商業需求爆發，激活了品牌轉型機(jī)會。對于開發運營社區商業地産開發商而言，将租金讓利成本，用于吸引優質主題商業運營商，來(lái)維系項目的可(kě)持續性競争力，能夠提供多種輕資産包資源、研發社區商業産品線，及跟進運營接管團隊的顧問(wèn)機(jī)構，是協助非核心商圈項目轉型發展的最優選擇。

社區商業是承接主流品牌從(cóng)核心商業項目下沉的好機(jī)會，項目的長期運營至關重要。

觸發轉型新趨勢

對于商業地産開發商而言，疫情帶來(lái)的是資金、招商、運營及退出等四大(dà)難點，需要合理(lǐ)制定策略規避風(fēng)險。

新冠肺炎疫情令商業地産呈現轉型新趨勢。以獲取現金流方式爲例，過去(qù)商業項目主要依賴商鋪租金獲利，本輪疫情過後，主流商業項目應發揮商圈人(rén)流優勢，通過推廣品牌形象店(diàn)與收取租金“雙管齊下”吸納現金流；非主流商業項目，不妨與優質運營商攜手合作(zuò)，利用運營資源吸引優質商家進駐、落地社區商業項目。

而在招商思維上，過去(qù)商業項目以自(zì)主招商或引入第三方招商爲主，疫情過後，主流商業項目應将線下實體(tǐ)店(diàn)作(zuò)爲品牌推廣載體(tǐ)；非主流商業項目則應将招商工(gōng)作(zuò)交予第三方及優質運營商，通過優質資源發揮積極作(zuò)用，将物業溢價納入績效考核。

商業地産如(rú)何更加主動地面對風(fēng)險，而不是被動應對，如(rú)何在緊急突發情況之下，維持商場的正常運營及休整等，均可(kě)以爲日(rì)後提供豐富的經驗與依據。未來(lái)商業地産可(kě)以從(cóng)環境安全衛生(shēng)、拓展線上消費、提升成本管控和精細化運作(zuò)能力等方面進行改進。