二季度伊始，備受關注的樓市和房(fáng)價，正在發生(shēng)饒有意味的微妙變化。

過去(qù)三周，從(cóng)深圳、上海、杭州到南(nán)京等一二線城(chéng)市，“樓盤暢銷”“千萬豪宅日(rì)光(guāng)”等消息不斷傳出。

戴着口罩的看(kàn)房(fáng)客與買房(fáng)客，絡繹不絕地出現在不少售樓處，打破疫情帶來(lái)樓市冰封的僵局。

3月的樓市數據終于印證了市場的變化。

4月16日(rì)，統計(jì)局發布3月單月數據顯示，監測的70個城(chéng)市新房(fáng)價格出現了小幅反彈。其中，38城(chéng)新房(fáng)價格環比上漲，較2月的21城(chéng)有明顯提升。作(zuò)爲樓市調控的重鎮，上海、深圳、杭州等均在其列。

與此同時，房(fáng)地産開發投資、房(fáng)企土(tǔ)地購(gòu)置面積、新開工(gōng)面積、商品房(fáng)銷售面積等樓市核心指标同比降幅均較前兩月大(dà)幅收窄。
一時間，關于樓市回暖的論調甚嚣塵上。

隻是，樓市真的回暖了嗎(ma)？

時間撥回至2015年(nián)，同樣也是在深圳率先出現了樓市火(huǒ)爆的場面。彼時，其他(tā)的一二線城(chéng)市緊随其後，并在棚改貨币化安置紅(hóng)利下，帶動了三四線城(chéng)市的樓盤熱(rè)銷。

這一次，曆史會再次上演嗎(ma)？

一線城(chéng)市冷(lěng)熱(rè)不均

即便從(cóng)成交開始活躍的一線城(chéng)市情況看(kàn)，判斷樓市回暖言之尚早。

深圳市住建局的數據正對庫存量上升作(zuò)出提醒：3月末新房(fáng)住宅可(kě)售房(fáng)源27804套，去(qù)化周期8.8個月，較2月延長0.3個月；非住宅可(kě)售房(fáng)源爲37422套，去(qù)化周期延長至21個月。換而言之，深圳市場整體(tǐ)去(qù)化出現壓力。

“深圳樓市熱(rè)點區域還(hái)是在西邊，東部、羅湖等區域相(xiàng)對平靜(jìng)。個别項目的火(huǒ)熱(rè)并不能代表全局。”4月19日(rì)，一家前30強房(fáng)企的首席戰略官王雅(化名)對時代周報記者表示，“房(fáng)地産市場早已經分(fēn)化，且不論不同城(chéng)市不同區域，甚至同一個城(chéng)市的不同區域都(dōu)存在冷(lěng)熱(rè)不均。”

上海便是如(rú)此。

時代周報記者了解到，位于奉賢區的綠城(chéng)上海誠園認籌率146.7%，均價2.8萬元/平方米。而同區的東原璞閱和酩悅都(dōu)會均價3萬元/平方米以上，認籌率僅爲30%左右。

上海市場整體(tǐ)也未出現全面回暖。4月的新盤入市數量與去(qù)年(nián)同期持平；從(cóng)3月至4月20日(rì)有認籌數據的上海16個樓盤看(kàn)來(lái)，認籌率從(cóng)23.7%―559.8%不等。

認籌率低于60%的樓盤有7個，占近一半，包括有東原璞閱、銘德傳奇、同濟晶萃、酩悅都(dōu)會、貝尚灣、綠洲康城(chéng)親水灣和徐彙梧桐公館。

市場的“不買單”正在去(qù)年(nián)底推出的樓盤上體(tǐ)現，例如(rú)四季都(dōu)會、和欣國(guó)際花園和錦繡裡(lǐ)目前認籌率還(hái)僅在37%、48%和65%。

“近期上海樓盤熱(rè)度是由中内環項目帶來(lái)，不少都(dōu)是春節前拿的預售證，價格優勢是熱(rè)銷的硬道理(lǐ)。”4月20日(rì)，一前十強房(fáng)企營銷總李峰(化名)對時代周報記者表示。

認籌率最高的東方惠禮是典型。項目地處内中環，9.2萬元/平方米的均價遠(yuǎn)低于周邊近期二手房(fáng)至少12萬元/平方米的成交均價。

而在李峰看(kàn)來(lái)，随着首批中内環項目的入市，上海樓市價格戰正在開打。“比如(rú)認籌前3位的中海彙德裡(lǐ)項目，它将普陀中心區三房(fáng)的總價門(mén)檻拉低至800萬元左右，後續肯定會對周邊的真如(rú)闆塊和長風(fēng)闆塊新樓盤帶來(lái)壓力。”其表示。

另據時代周報記者了解，上海樓盤近期熱(rè)銷原因還(hái)在于價格下調。例如(rú)處在認籌率第4位的華潤華發靜(jìng)安府項目，新一批推出的西區樓盤已經較去(qù)年(nián)推出的東區樓盤均價下降近1000元/平方米。

“窗(chuāng)口期其實很短(duǎn)。”4月20日(rì)，一前20強房(fáng)企上海區域總裁楊一(化名)對時代周報記者判斷，“現階段主要是跑量，接下來(lái)拿預售證的項目未必還(hái)會給出讓利。”

樓市蠢蠢欲動？

遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達到開啓新牛市的程度，是時代周報記者采訪中，業内一緻的判斷。

就(jiù)一季度整體(tǐ)而言，開發商補庫存的意願和投資熱(rè)情并不高漲。

統計(jì)局4月17日(rì)的數據顯示，一季度全國(guó)房(fáng)地産開發投資額21963億元，同比下降7.7%；新開工(gōng)面積28203萬平方米，下降27.2%；地産企業土(tǔ)地購(gòu)置面積1969萬平方米，同比下降22.6%；土(tǔ)地成交價款977億元，下降18.1%；房(fáng)屋竣工(gōng)面積15557萬平方米，下降15.8%。

“盡管土(tǔ)地購(gòu)置面積和房(fáng)屋竣工(gōng)面積屬于房(fáng)地産市場滞後指标，但(dàn)兩者出現同比下降正在反映出沒有大(dà)量資金湧入房(fáng)地産市場，無法支撐市場複蘇的結論。”楊一對時代周報記者表示。

同樣在銷售端，一季度商品房(fáng)銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%。盡管比1-2月的下降幅度皆有所收窄，但(dàn)可(kě)見(jiàn)市場依舊低迷。

緊張的資金鏈抑制着開發商們的投資熱(rè)情。

統計(jì)局一季度的數據顯示，地産企業到位資金33566億元，同比下降13.8%。其中，在國(guó)内貸款、利用外資、自(zì)籌資金、定金及預收和個人(rén)按揭貸款五大(dà)維度，都(dōu)有不同程度的下降，最高達42.5%。

“活下去(qù)”成爲一些房(fáng)企所面臨的首要問(wèn)題。

不少龍頭房(fáng)企如(rú)碧桂園、萬科(kē)、恒大(dà)、融創等啓動人(rén)員(yuán)的優化和區域合并整合。大(dà)房(fáng)企如(rú)此，中小房(fáng)企生(shēng)存壓力可(kě)見(jiàn)一斑。據克而瑞研究中心統計(jì)，百強房(fáng)企一季度的銷售業績規模較去(qù)年(nián)同比下降近20.8%。

但(dàn)這些并不妨礙大(dà)多數開發商們把樂觀的預期放(fàng)在二季度乃至下半年(nián)。

從(cóng)不久前結束的業績會釋放(fàng)的信息看(kàn)，一二線和強三線城(chéng)市，再一次成爲房(fáng)企業績支撐地和避風(fēng)港。

不過，從(cóng)土(tǔ)地端來(lái)看(kàn)，不管是二線還(hái)是三四線，房(fáng)企的投資熱(rè)情已經下降。

克而瑞數據監測，今年(nián)一季度全國(guó)300城(chéng)經營性土(tǔ)地成交建築面積38443萬平方米，同比、環比分(fēn)别下降了22%和55%。

按城(chéng)市能級來(lái)看(kàn)，二線和三四線城(chéng)市土(tǔ)地成交量同比均呈下跌态勢，降幅分(fēn)别爲 32%和20%，成交金額則分(fēn)别下降30%和8%。

諸葛找房(fáng)數據研究中心分(fēn)析師(shī)國(guó)仕英認爲，“三四線城(chéng)市的市場信心比較弱，恢複情況明顯慢(màn)于一二線城(chéng)市。”

同樣，李峰也進一步指出，“随着棚改的紅(hóng)利散去(qù)，房(fáng)企接下來(lái)在三四線城(chéng)市拿地會更加謹慎。”

警惕杠杆市

“量價起漲是市場回暖的有力證明，且不論這一條件(jiàn)有沒有達到，即便達到，基本面又是否能夠支撐市場持續回暖？”王雅對時代周報記者反诘道。

事(shì)實上，盡管一季度中國(guó)國(guó)内生(shēng)産總值出現罕見(jiàn)負增長，但(dàn)中央對房(fáng)地産政策依舊保持相(xiàng)當強的定力。

4月17日(rì)，中共中央政治局會議(yì)強調，要堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。

“房(fáng)住不炒”是政策底線，目前各地調控并沒有在需求端出現明顯的松動。

在一些嚴控的城(chéng)市，漲跌的底線已經被嚴格設定在5%。

以上海爲例，經時代周報記者了解，近期推出的高認籌率項目東方惠禮、濱江凱旋門(mén)等都(dōu)設定了不超過預售證價格5%的優惠底線。

“這就(jiù)是業界常說(shuō)的‘箱體(tǐ)震蕩’。”李峰對時代周報記者解釋，“價格和利潤在正負5%的兩條線之間波動，不會暴漲不會暴跌，爲的就(jiù)是響應房(fáng)住不炒。”

在李峰看(kàn)來(lái)，近期的一二線的城(chéng)市樓市放(fàng)量隻是受到貨币政策溢出效應的影(yǐng)響，“同時受疫情影(yǐng)響，不少城(chéng)市出台爲中小企業纾困的政策，比如(rú)中小微企業貸款貼息等，這些明面上跟地産貸款沒有變化，但(dàn)容易讓一些炒房(fáng)客理(lǐ)解爲是加杠杆的空間。”

在此情況下，優質的一二線城(chéng)市房(fáng)産，更能被看(kàn)做是保值産品。一部分(fēn)避險資金的流入，個别城(chéng)市樓市出現火(huǒ)熱(rè)。

“和上海一樣，杭州近期最熱(rè)的就(jiù)是有價格優勢的剛需房(fáng)和頂級豪宅。”楊一對時代周報記者解釋，“但(dàn)杭州一手房(fáng)市場供應大(dà)，限價嚴格，所以體(tǐ)現在跑量的火(huǒ)熱(rè)上。而深圳一手房(fáng)供應少，因此二手房(fáng)漲價明顯。”

前期被壓抑的購(gòu)買力以及投資需求又是否會持續到今年(nián)下半場？

華安基金首席經濟學家林采宜認爲，後疫情時代，收入增速放(fàng)緩與負債比率上升抑制了城(chéng)鎮居民(mín)的購(gòu)房(fáng)支付能力。

同樣，在王雅看(kàn)來(lái)，盡管3月金融數據裡(lǐ)的M2同比增長10.1%爲2017年(nián)3月以來(lái)最高增速，以及新增社融5.16萬億元，創曆史單月最高。但(dàn)放(fàng)到一季度整體(tǐ)對比，居民(mín)貸款隻增加1.2萬億元，比去(qù)年(nián)同期少增加6000億元。

“這就(jiù)說(shuō)明，M2的增加并非來(lái)自(zì)居民(mín)信用擴張。”王雅表示。

他(tā)分(fēn)析認爲，是企業融資支撐了新增社融。一季度數據顯示，企業部門(mén)債務融資增速比年(nián)初回升1.5%，“這種短(duǎn)期化的融資，說(shuō)明企業需要資金來(lái)緩解流動性壓力，并不是新的資本開支。而企業融資增速的上升，難以與未來(lái)投資需求和經濟增速的反彈畫(huà)等号。”