深圳嚴查“房(fáng)抵經營貸入樓市”、東莞等地調整公積金貸款政策……新冠肺炎疫情之下，各地密集調控樓市持續吸引着市場的關注。

有機(jī)構統計(jì)稱，今年(nián)以來(lái)，全國(guó)各地發布房(fáng)地産相(xiàng)關調控政策已達百次。其中，降低人(rén)才落戶門(mén)檻、調整公積金政策、調整限購(gòu)門(mén)檻等“松綁”政策成爲主流。不過，也有一些地方政策頻現“一日(rì)遊”、“兩日(rì)遊”。

随着疫情好轉，近期樓市已現複蘇迹象。樓市在4月以及二季度修複可(kě)以預期，但(dàn)考慮到疫情對于經濟、居民(mín)收入的影(yǐng)響以及疫情的管控可(kě)能仍将在中期持續，預計(jì)在二季度的修複之後，下半年(nián)仍将面對壓力，因此政策改善空間仍将持續。

多地松綁樓市，政策“先發後撤”頻現

疫情暴發以來(lái)，不少城(chéng)市促進房(fáng)地産市場加快(kuài)回血。本月中旬，蘭州調整了商業地産貸款的首付款比例，由現行的70%調整爲50%。東莞市則從(cóng)3月1日(rì)起實施公積金新政，降低了申請(qǐng)最長30年(nián)貸款年(nián)限的條件(jiàn)。

值得(de)關注的是，今年(nián)一季度已經有50城(chéng)發布了人(rén)才政策。以南(nán)京市爲例，其4月份發布的政策進一步降低了人(rén)才落戶門(mén)檻，本科(kē)學曆人(rén)才從(cóng)40周歲放(fàng)寬到45周歲，40周歲以下大(dà)專學曆人(rén)員(yuán)，在南(nán)京就(jiù)業參保半年(nián)就(jiù)可(kě)以落戶。有分(fēn)析認爲，人(rén)才政策一定程度上降低了外地人(rén)員(yuán)在當地市場購(gòu)房(fáng)的門(mén)檻。

實際上，去(qù)年(nián)12月份召開的中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)就(jiù)已定調今年(nián)的房(fáng)地産政策走向。會議(yì)确定，要全面落實因城(chéng)施策，穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的長效管理(lǐ)調控機(jī)制，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。上述多個省市發布的房(fáng)地産政策正是因城(chéng)施策的一種具體(tǐ)體(tǐ)現，但(dàn)也有一些地方政策發布之後又撤回。

4月22日(rì)，江蘇淮安放(fàng)松了限購(gòu)，外地人(rén)在淮安購(gòu)房(fáng)不再需要提供個稅或社保證明。但(dàn)僅過了一天，當地就(jiù)“改口”稱，還(hái)在執行以前的政策。而此前山(shān)東青島、浙江海甯也有階段性放(fàng)松限購(gòu)的規定，例如(rú)海甯發布的消息稱，3月25日(rì)至4月24日(rì)，“非海甯戶籍人(rén)口在海甯限購(gòu)一套住房(fáng)”政策暫不執行，但(dàn)随後這些政策很快(kuài)便被撤回或修改。

已有廣州、濟南(nán)、寶雞、駐馬店(diàn)等7個城(chéng)市出現政策“幾日(rì)遊”的情況。宏觀經濟變化，在因城(chéng)施策的原則指導下，房(fáng)地産政策可(kě)以調整，特别是在堅持房(fáng)住不炒的原則下針對剛需及改善住房(fáng)人(rén)群出台一定的政策，這并不違背樓市調控原則，也不會給市場帶來(lái)太大(dà)影(yǐng)響，但(dàn)包括大(dà)幅降低首付等在内的松綁政策，的确有不妥之處。長遠(yuǎn)看(kàn)，各地城(chéng)市松綁政策的試探依然會頻繁出現。

央行嚴查違規經營貸，嚴控樓市政策不變

當前，并非所有城(chéng)市政策指向都(dōu)爲松綁，其中最典型的是深圳。3月份萬科(kē)星城(chéng)采取線上開盤模式，僅7分(fēn)30秒，4棟288套特惠房(fáng)源就(jiù)全部售罄。3月深圳全市二手住宅均價爲59048元/平方米，環比上升0.95%。在業内看(kàn)來(lái)，深圳樓市這輪熱(rè)潮，除了個别賣家、中介人(rén)員(yuán)參與市場炒作(zuò)外，消費貸、房(fáng)抵經營貸資金違規流入房(fáng)地産市場成了幕後主要推手之一。

4月22日(rì)，央行深圳市中心支行、深圳市中小企業服務局等五部門(mén)通報房(fáng)抵貸買房(fáng)調查情況。轄區存在個别商業銀行有客戶先全款買房(fáng)，再以該新購(gòu)置房(fáng)産作(zuò)爲抵押申請(qǐng)經營貸的情況，但(dàn)規模占比很小。已要求商業銀行對信貸資金是否違規流入房(fáng)地産領域開展全面排查。

4月23日(rì)央行上海總部要求，堅持“房(fáng)住不炒”定位，嚴禁以房(fáng)産作(zuò)爲風(fēng)險抵押。早在4月17日(rì)，中央政治局會議(yì)再次強調房(fáng)住不炒，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。從(cóng)這一表述可(kě)以看(kàn)出盡管第一季度GDP出現了較大(dà)幅度下降，但(dàn)房(fáng)地産市場依然堅持房(fáng)住不炒，進一步說(shuō)明既有房(fáng)地産調控思路(lù)是不變的，各類炒房(fáng)需求依然要被管控。此外，政策明确促進房(fáng)地産市場平穩健康發展，繼續強調了房(fáng)地産發展的導向，從(cóng)目前房(fáng)地産市場來(lái)看(kàn)，最大(dà)的不穩定因素是成交量過快(kuài)地下滑，所以後續預計(jì)穩定市場成交量會成爲各地的關鍵點。

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