2020年(nián)，一場突如(rú)其來(lái)的疫情讓衆多行業按下了“暫停鍵”，房(fáng)地産行業也不例外。空蕩的銷售處，被擋在社區門(mén)外的二手房(fáng)中介，種種場景曆曆在目。随着疫情防控形勢的好轉，樓市開始回暖。

營銷花樣頻出 看(kàn)的比買的多

中原地産數據顯示，2020年(nián)五一小長假前4日(rì)，北京新建住宅網簽666套，二手住房(fáng)網簽量139套，合計(jì)簽約805套，較2019年(nián)同期的376套相(xiàng)比，上漲114%；深圳方面，2020年(nián)五一前4天商品住宅網簽299套，較2019年(nián)小長假同期網簽286套，上漲4.54%；廣州方面，五一前3天網簽套數352套，較2019年(nián)同期的302套，上漲16.56%。

值得(de)一提的是，多地購(gòu)房(fáng)活動也促進樓市快(kuài)速進入狀态。江西省住房(fáng)和城(chéng)鄉建設廳官方微信号“江西住建”發布消息稱，江西各地房(fáng)地産業協會積極響應省委、省政府掀起“五一熱(rè)”、打響“紅(hóng)五月”部署和号召，省、市、縣三級聯動，在全省範圍内組織開展“紅(hóng)五月”百城(chéng)千企萬店(diàn)房(fáng)地産消費季活動。

濟南(nán)方面，各大(dà)房(fáng)企下足功夫，組織恐龍展、風(fēng)筝節、藝術(shù)展等吸引客流。此外，價格上打折，添加贈送吸引購(gòu)房(fáng)者。例如(rú)“買房(fáng)送10年(nián)物業費”“買地下室免費安裝儲物架”等。

北京方面，也花式營銷迎客。例如(rú)有的項目直減30萬元，有的推出“無憂購(gòu)房(fáng)季”，1萬元認購(gòu)，60天内享受無憂退房(fáng)，推薦客戶成交享萬元豪禮等活動。

五一市場有所恢複，但(dàn)遠(yuǎn)談不上“火(huǒ)熱(rè)”。他(tā)表示，雖然網絡上傳的神乎其神，感覺疫情期間的需求在這兩天快(kuài)速釋放(fàng)，但(dàn)實際上隻能說(shuō)市場逐漸恢複到疫情之前，但(dàn)并沒有超乎想象的熱(rè)度。很多看(kàn)房(fáng)者都(dōu)是因爲疫情暫緩出京計(jì)劃，便選擇來(lái)看(kàn)看(kàn)房(fáng)。

樓市重啓 市場逐步恢複

年(nián)初因爲疫情影(yǐng)響滞後的簽約逐漸在開始恢複，這也是網簽數據明顯上升的主要原因。“疫情基本平穩，各地經濟都(dōu)在快(kuài)速複蘇，對于房(fáng)地産市場來(lái)說(shuō)，4月平均恢複水平已經超過了去(qù)年(nián)同期的80%，北京方面，有望在5至6月逐漸恢複1.3萬套以上的水平。”

上海易居房(fáng)地産研究院最新報告顯示，從(cóng)成交的絕對量來(lái)看(kàn)，2020年(nián)4月13城(chéng)二手房(fáng)成交量與去(qù)年(nián)3月相(xiàng)當，需求集中釋放(fàng)。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，4月易居研究院監測的13個城(chéng)市二手房(fáng)成交量約爲7.2萬套，環比增長37.0%，同比下降 19.4%。

土(tǔ)地方面，易居房(fáng)地産研究院報告顯示，4月，40個典型城(chéng)市土(tǔ)地成交建築面積5711.9萬平方米，環比增長103.9%；同比增長24.2%。

上海易居房(fáng)地産研究院研究員(yuán)表示，疫情對一季度土(tǔ)地市場造成了較大(dà)影(yǐng)響，随着情況好轉，前期擠壓的正常需求有所釋放(fàng)，成交量增長明顯。

從(cóng)全國(guó)市場看(kàn)，一季度積壓的購(gòu)房(fáng)者逐漸入市，市場快(kuài)速恢複，疊加部分(fēn)二三線城(chéng)市戶籍政策寬松，推動了市場的企穩複蘇。整體(tǐ)看(kàn)，4月各地樓市複蘇持續，對于部分(fēn)城(chéng)市來(lái)說(shuō)，已經開始恢複到了去(qù)年(nián)平均水平。

中原地産數據顯示，2020年(nián)1至4月，我國(guó)各地合計(jì)房(fáng)地産調控政策達238次，較2019年(nián)同期的164次，同比上漲45%。其中，4月全國(guó)房(fáng)地産調控政策繼續多發，單月房(fáng)地産調控次數多達67次。

“房(fáng)住不炒”不松 “穩定”大(dà)勢不變

對于疫情後的房(fáng)地産市場，多位業内人(rén)士認爲，“房(fáng)住不炒”仍是房(fáng)地産發展紅(hóng)線，熱(rè)錢難以集中流入，雖然個别城(chéng)市會出現“紅(hóng)五月”、“紅(hóng)六月”，但(dàn)整體(tǐ)而言，市場難以長期維持高活躍度，價格也難以有大(dà)幅度上漲。

雖然市場成交量有望快(kuài)速恢複到去(qù)年(nián)同期平均水平，價格也有出現局部小幅度上行的可(kě)能性。但(dàn)整體(tǐ)房(fáng)住不炒背景下，預計(jì)市場不會有大(dà)幅度波動。

野村證券中國(guó)宏觀經濟研究報告也指出，預計(jì)政府将維持其對房(fáng)地産行業的謹慎态度，以避免房(fáng)地産泡沫及後續可(kě)能的房(fáng)地産市場萎縮。

近日(rì)有數據調查顯示，96%的被調查居民(mín)家庭擁有至少一套房(fáng)産。此外，56.5%的被調查家庭有負債，平均負債餘額爲51.2萬元/戶，住房(fáng)是被調查居民(mín)家庭資産負債表中最大(dà)的資産項目，占全部資産的59.1%，按揭貸款占負債居民(mín)全部負債的75.9%。

同時，2020年(nián)一季度居民(mín)購(gòu)房(fáng)杠杆率已有小幅上升。數據顯示，一季度全國(guó)居民(mín)購(gòu)房(fáng)杠杆率爲32.1%，環比上升0.7個百分(fēn)點，住戶部門(mén)杠杆率繼續上升至57.7%，環比上季度上升1.9個百分(fēn)點，同比去(qù)年(nián)同期上升4.6個百分(fēn)點。

此外，庫存承壓，去(qù)化上升也決定未來(lái)房(fáng)地産市場難以大(dà)幅升溫。數據顯示，2020年(nián)一季度全國(guó)商品住宅新開工(gōng)面積和銷售面積持續下降，全國(guó)商品住宅潛在供求比預計(jì)将持續上行至三季度，去(qù)化壓力增大(dà)。3月，全國(guó)商品住宅潛在供求比爲1.12，環比上升0.5%，同比上升 18.2%，持續處于供大(dà)于求之勢。

調控取向必須堅持房(fáng)住不炒，房(fáng)地産調控的大(dà)門(mén)預計(jì)打開的可(kě)能性不大(dà)。在此背景下，未來(lái)幾個月10城(chéng)庫存和去(qù)化周期或仍将上升，同時供求比預計(jì)将持續上升至三季度，去(qù)化壓力繼續增大(dà)，市場将繼續降溫。

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