随着國(guó)内新冠疫情防控取得(de)明顯進展，中央和地方層面針對房(fáng)地産行業纾困性政策逐漸發力，3、4月份以來(lái)房(fáng)地産供需兩端開始出現明顯複蘇迹象。業内分(fēn)析預計(jì)，在前期政策穩定性、連續性持續作(zuò)用下，二季度房(fáng)地産市場有望加快(kuài)複蘇。

行業纾困政策紛紛出台

2月份以來(lái)，财政部、央行、銀保監會等多個部門(mén)強調，堅持“房(fáng)住不炒”定位不變，保持房(fáng)地産金融政策的連續性、一緻性和穩定性，繼續“因城(chéng)施策”落實好房(fáng)地産長效管理(lǐ)機(jī)制，促進市場平穩運行。

地方層面，各地政府在堅持“房(fáng)住不炒”定位前提下，更加靈活地因城(chéng)施策。4月份，沈陽、南(nán)京、重慶、南(nán)昌、無錫、中山(shān)等地出台優化人(rén)才政策，加大(dà)人(rén)才住房(fáng)保障；嘉興等地對公積金貸款政策進行适度調整。

地方層面針對房(fáng)地産行業調控政策主要集中在四方面：放(fàng)松商品房(fáng)預售限制，緩解企業資金壓力；實施購(gòu)房(fáng)補貼，鼓勵居民(mín)合理(lǐ)的住房(fáng)消費；出台人(rén)才引進政策，引入人(rén)力資本，以促進經濟發展；放(fàng)松公積金貸款額度，簡化公積金貸款程序。

針對這些纾困性政策，就(jiù)供給端而言，在放(fàng)松預售限制的地區，房(fáng)企的在建項目将提前入市，房(fáng)企可(kě)以通過加速推盤提升資金周轉率，甚至追回因疫情而延期的銷售業績。降低預售資金監管比例和增加預售資金撥付節點等政策，則更直接增加房(fáng)企的預售資金回籠率，可(kě)在一定程度上緩解房(fáng)企的資金壓力。同樣，在需求端實施購(gòu)房(fáng)補貼政策，将有助于促進部分(fēn)剛性需求提前釋放(fàng)。

業内普遍認爲，短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，房(fáng)地産行業仍面臨一定壓力，未來(lái)仍将有更多地區優化調控政策以穩定市場預期。但(dàn)限購(gòu)、限貸等主體(tǐ)政策難以出現實質性放(fàng)松，需求端的政策仍将以購(gòu)房(fáng)補貼、人(rén)才落戶等方式落實。

從(cóng)房(fáng)地産市場政策發力點來(lái)看(kàn)，救企與救市成爲兩大(dà)特點。其中，救企的政策尤爲明顯，内容基本圍繞土(tǔ)地出讓金、預售審批等方面。

從(cóng)4月份全國(guó)市場表現看(kàn)，由于疫情防控情況基本平穩，一季度積壓的購(gòu)房(fáng)需求逐漸入市，當月市場行情快(kuài)速恢複；疊加部分(fēn)二三線城(chéng)市放(fàng)松戶籍政策以後，進一步推動市場企穩複蘇。

4月份住宅成交回暖

各地的纾困政策從(cóng)3月份開始已初見(jiàn)成效。目前監測的全國(guó)範圍40個大(dà)中城(chéng)市房(fáng)地産成交數據來(lái)看(kàn)，3月份商品住宅銷售面積爲1310萬平方米，環比增長267%。

随着疫情影(yǐng)響越來(lái)越小，全國(guó)樓市進一步回暖。易居房(fáng)地産研究院近日(rì)發布的《2020年(nián)4月全國(guó)40城(chéng)新建商品住宅成交報告》顯示，4月份，受監測的全國(guó)40個大(dà)中城(chéng)市住宅成交面積環比增長。

4月份，易居方面監測的40個典型城(chéng)市新建商品住宅成交面積環比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續兩個月收窄。4月全國(guó)多數城(chéng)市售樓處已正常開放(fàng)，樓市供應量相(xiàng)比前兩個月也出現較明顯增長，樓市成交明顯回暖。

具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，4個一線城(chéng)市新建商品住宅成交面積環比增長22%；18個二線城(chéng)市新建商品住宅成交面積環比增長39%；18個三四線城(chéng)市新建商品住宅成交面積環比增長19%。

值得(de)一提的是，從(cóng)“五一”小長假的樓市成交數據看(kàn)，大(dà)部分(fēn)城(chéng)市的網簽數據與去(qù)年(nián)同期相(xiàng)比有所增加，增幅在10%至20%。另一方面，從(cóng)二手房(fáng)市場來(lái)看(kàn)，貝殼研究院的統計(jì)數據顯示，4月份重點城(chéng)市的二手房(fáng)市場繼續複蘇，受監測的18個城(chéng)市二手房(fáng)成交量環比增加40%以上。

“改善型需求進場進一步支撐4月的市場行情，成交量大(dà)幅增長帶動了價格止跌上漲。”貝殼研究院市場研究部分(fēn)析人(rén)士指出，從(cóng)3月份開始，二手房(fáng)市場複蘇迹象呈現出南(nán)強北弱、剛需先行、量增價穩等特點，原因主要與前期部分(fēn)城(chéng)市政策松動有關。

二季度供需兩端或複蘇

貝殼研究院方面表示，從(cóng)新增供需角度來(lái)看(kàn)，二季度二手房(fáng)市場将延續複蘇态勢，尤其是改善型需求趨勢突出，預計(jì)二季度核心城(chéng)市成交量有望同比增長40%。該機(jī)構認爲，調控政策正在有力提振市場預期。

“調控政策和信貸政策都(dōu)有一定程度的邊際放(fàng)松，帶動市場預期提升。”貝殼方面認爲，二季度，長三角城(chéng)市群、京津冀區域和二線核心城(chéng)市預計(jì)都(dōu)将出現較大(dà)的複蘇力度。

中指院分(fēn)析人(rén)士認爲，未來(lái)仍将有更多地區優化調控政策，以穩定市場預期。預計(jì)二季度受疫情壓制的置業需求将逐漸釋放(fàng)，房(fáng)地産市場也将逐漸恢複，但(dàn)短(duǎn)期需求釋放(fàng)動力的強弱仍跟疫情發展态勢密切相(xiàng)關，一二線城(chéng)市整體(tǐ)恢複可(kě)能相(xiàng)對更快(kuài)。

一季度房(fáng)地産行業整體(tǐ)保持穩定，對經濟穩增長的作(zuò)用愈發突出。随着後續疫情控制局面向好，土(tǔ)地市場恢複正常，二季度及下半年(nián)新開工(gōng)面積有望維持高位。“這些有利因素将成爲房(fáng)地産開發投資增長的有力支撐，預計(jì)二季度開發投資額增速仍将穩定回升。”

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