建築篇

1、公攤面積

由整棟樓的産權人(rén)共同所有的整棟樓公用部分(fēn)的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及爲整幢服務公共用房(fáng)和管理(lǐ)用房(fáng)的建築面積，以水平投影(yǐng)面積計(jì)算。

2、得(de)房(fáng)率

可(kě)供住戶支配的面積（也就(jiù)是套内建築面積）與每戶建築面積（套内建築面積+公攤面積）之比。

得(de)房(fáng)率太低，不實惠；太高，不方便。因爲得(de)房(fáng)率越高，公共部分(fēn)的面積就(jiù)越少，住戶也會感到壓抑。一般，得(de)房(fáng)率在80%左右比較合适，公共部分(fēn)既寬敞氣派，分(fēn)攤的面積也不會太多，比較實惠。

3、容積率

又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。

一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但(dàn)由于受土(tǔ)地成本的限制，并不是所有項目都(dōu)能做得(de)到。

4、綠化率

綠化率是一個不準确、不規範的用詞，準确的提法應爲“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影(yǐng)面積之和與小區用地的比率，相(xiàng)對而言比較寬泛，大(dà)緻長草的地方都(dōu)可(kě)以算作(zuò)綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

5、多層&高層&小高層

簡單來(lái)說(shuō)就(jiù)是根據樓房(fáng)的高度，住宅分(fēn)爲低層、多層、小高層、高層和超高層。1-3層稱低層、4-7層爲多層、8-12層爲小高層、12層以上爲高層、總高度爲100米以上爲超高層。按規定7層以上必須配電梯。

6、塔樓&闆樓

闆樓：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅

塔樓：以共用樓梯、電梯爲核心布置多套住房(fáng)的高層住宅

戶型篇

7、層高&淨高

層高通常指下層地闆面或樓闆面到上層樓闆面之間的距離(lí)。

層高減去(qù)樓闆的厚度或結構層的高度的差，叫做淨高。

出于降低成本、節約建材和節約土(tǔ)地等考慮，一般住宅層高都(dōu)在2.8米左右。

8、挑高

一種層高比較高的戶型，一般情況下總層高在3.8~4.9米之間。在銷售時，僅作(zuò)一層計(jì)算建築面積。每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個夾層，其下層供起居用，如(rú)炊事(shì)、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用。優點是此類房(fáng)總價較低，缺點是通風(fēng)不好，一般爲過渡性産品。

挑高的房(fáng)屋産品商業、辦公、住宅都(dōu)有，在北上廣深等發達城(chéng)市比較常見(jiàn)。

9、開間&進深

開間一般指房(fáng)間的寬進深一般指房(fáng)間的長

較小的開間尺度，可(kě)縮短(duǎn)樓闆的空間跨度，增強住宅結構整體(tǐ)性、穩定性和抗震性。

住宅的進深在設計(jì)上有一定的要求，進深一般都(dōu)限定在5米左右。進深過大(dà)，就(jiù)使住房(fáng)成狹長型，距離(lí)門(mén)窗(chuāng)較遠(yuǎn)的室内空間自(zì)然光(guāng)線不足。

10、複式&躍層&錯層

複式住宅在概念上是一層，層高較普通住宅高，一般爲3.3米，并不具備完整的兩層空間，實際是在層高較高的一層樓中增設了1.2米的夾層。

錯層式住宅主要指一套房(fáng)子不在同一平面，即房(fáng)内的廳、卧、衛、廚、陽台處于幾個高低不平的平面上。

躍層式住宅占兩個樓層，有内部樓梯聯系上下層，一般首層安排起居室、廚房(fáng)、餐廳、衛生(shēng)間，二層安排卧室、書(shū)房(fáng)、衛生(shēng)間等。

銷售篇

11、五證

五證包括建設用地規劃許可(kě)證、建設工(gōng)程規劃許可(kě)證、建築工(gōng)程施工(gōng)許可(kě)證、國(guó)有土(tǔ)地使用權證、第五是商品房(fáng)預售許可(kě)證。

最主要應該看(kàn)兩證，國(guó)有土(tǔ)地使用證和預售許可(kě)證，這兩種要核發，看(kàn)準确了，一般原則上就(jiù)沒有問(wèn)題，特别是預售許可(kě)證。

12、現房(fáng)&期房(fáng)&尾房(fáng)

現房(fáng)就(jiù)是買了裝修一下就(jiù)能住或是開發商已裝修過的；期房(fáng)就(jiù)是還(hái)沒有蓋好，要等一段時間(比如(rú)一年(nián)或兩年(nián))才能入住;；尾房(fáng)就(jiù)是這座樓快(kuài)賣完了，最後剩下的幾套，一般都(dōu)是房(fáng)型和朝向比較差的，但(dàn)也有開發商捂住的好房(fáng)子，但(dàn)往往比開盤時貴。

13、内部認購(gòu)

開發商在沒有獲得(de)《商品房(fáng)預售許可(kě)證》等有關證件(jiàn)之前，以在小範圍内以一種"内部認購(gòu)"的方式提前銷售商品房(fáng)。

14、住房(fáng)商業貸款&公積金貸款&組合貸款

個人(rén)住房(fáng)商業性貸款是銀行用其信貸資金所發放(fàng)的自(zì)營性貸款。

公積金貸款是指由各地住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心，委托商業銀行向繳存住房(fáng)公積金職工(gōng)發放(fàng)的房(fáng)屋抵押貸款。

住房(fáng)組合貸款，是指符合某銀行個人(rén)住房(fáng)商業性貸款條件(jiàn)的借款人(rén)，同時繳存住房(fáng)公積金，在辦理(lǐ)個人(rén)住房(fáng)商業性貸款的同時，還(hái)可(kě)向銀行申請(qǐng)個人(rén)住房(fáng)公積金貸款。

15、預售價

預售價是商品房(fáng)預（銷）售合同中的專用術(shù)語，預售價不是正式價格，通常開發商都(dōu)會提價。

16、傭金

房(fáng)地産經紀人(rén)幫助開發商或者二手房(fáng)賣家售出房(fáng)子後所取得(de)的酬金。

土(tǔ)地篇

17、土(tǔ)地出讓

國(guó)家将國(guó)有土(tǔ)地的一定使用權出讓給土(tǔ)地使用者，并由土(tǔ)地使用者給國(guó)家支付一定金額的行爲。一般有協議(yì)、招标、拍(pāi)賣三種方式。

18、溢價率

超出計(jì)算所有成本在内的土(tǔ)地價格所占的百分(fēn)比。計(jì)算公式爲土(tǔ)地溢價率=（競拍(pāi)成交價格-土(tǔ)地成本價）/土(tǔ)地成本價*100%。

假如(rú)标價100元的土(tǔ)地，通過拍(pāi)賣，最後成交價是200元，那麽這個土(tǔ)地就(jiù)是溢價土(tǔ)地，溢價率就(jiù)是100%。

19、樓面價

樓面價是指土(tǔ)地總價格除以該土(tǔ)地的允許最大(dà)建築面積，樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土(tǔ)地成本。

開發商隻需将購(gòu)買土(tǔ)地的成本，加上建安成本，稅費成本，營銷成本等相(xiàng)關費用，就(jiù)可(kě)算出這個項目将來(lái)要出售的成本價格是多少，對比目前此地塊周邊的同類型項目的銷售價格，就(jiù)能知道自(zì)己的利潤空間及運營風(fēng)險。

20、七通一平&三通一平

三通一平：水通、電通、路(lù)通、場地平整。 七通一平：通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱(rè)力、場地平整。

盛達行主要從(cóng)事(shì)西安地産代理(lǐ)，西安地産銷售，實現了商業地産、商業運營、商業投資、海外置業四大(dà)業務闆塊均衡發展，是一家集房(fáng)地産開發、銷售、管理(lǐ)、運營于一體(tǐ)的專業化服務公司。