改革開放(fàng)以來(lái)，我國(guó)在1986年(nián)首次頒布第一部專門(mén)調整土(tǔ)地關系的大(dà)法——《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)土(tǔ)地管理(lǐ)法》。經過了1998年(nián)的修訂和1988年(nián)、2004年(nián)、2019年(nián)三次修正，新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》于2019年(nián)8月26日(rì)在十三屆全國(guó)人(rén)大(dà)常委會第十二次會議(yì)上表決通過，并于2020年(nián)1月1日(rì)起正式施行。

新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》破除了長期以來(lái)農村集體(tǐ)經營性建設用地不能與國(guó)有建設用地同權同價、同等入市的制度性障礙，同時，改革和完善了土(tǔ)地征收制度、農村宅基地制度，重新劃分(fēn)了中央和地方的土(tǔ)地審批權限，明确了國(guó)土(tǔ)空間規劃的法律地位，加強了對耕地特别是永久基本農田的保護等，這一系列重大(dà)修改必将對我國(guó)土(tǔ)地管理(lǐ)制度乃至于國(guó)民(mín)經濟和社會發展産生(shēng)重大(dà)而深遠(yuǎn)的影(yǐng)響。

今年(nián)的6月25日(rì)已經是第30個全國(guó)土(tǔ)地日(rì)，盛達行借此機(jī)會，對新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》凸顯的十大(dà)亮點做了相(xiàng)關整理(lǐ)。

亮點一：破除農村集體(tǐ)經營性建設用地入市的法律障礙

集體(tǐ)經營性建設用地入市是指集體(tǐ)土(tǔ)地所有者在一定年(nián)限内将農村集體(tǐ)經營性建設用地使用權以出讓、出租等形式讓與土(tǔ)地使用者，由土(tǔ)地使用者向集體(tǐ)土(tǔ)地所有者支付土(tǔ)地有償使用收益的行爲，以及農村集體(tǐ)經營性建設用地的使用權人(rén)以轉讓、出資、贈與或抵押等形式處分(fēn)農村集體(tǐ)經營性建設用地的行爲。

原來(lái)的《土(tǔ)地管理(lǐ)法》除鄉鎮企業破産兼并外，禁止農村集體(tǐ)經濟組織以外的單位或者個人(rén)直接使用集體(tǐ)建設用地，隻有将集體(tǐ)建設用地征收爲國(guó)有土(tǔ)地後，該幅土(tǔ)地才可(kě)以出讓給單位或者個人(rén)使用。這一規定使集體(tǐ)建設用地的價值不能顯化，導緻農村土(tǔ)地資源配置效率低下。

新修改的《土(tǔ)地管理(lǐ)法》删除了原法第43條關于“任何單位和個人(rén)進行建設，需要使用土(tǔ)地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土(tǔ)地”的規定，允許集體(tǐ)經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體(tǐ)經濟組織三分(fēn)之二以上成員(yuán)或者村民(mín)代表同意者的條件(jiàn)下，可(kě)通過出讓、出租等方式交由集體(tǐ)經濟組織以外的單位或者個人(rén)直接使用。同時，使用者取得(de)集體(tǐ)經營性建設用地使用權後，還(hái)可(kě)以轉讓、互換或者抵押。這個改變取消了多年(nián)來(lái)集體(tǐ)建設用地不能與國(guó)有建設用地同權同價、同等入市的二元體(tǐ)制，讓農村集體(tǐ)經營性用地和國(guó)有建設用地享受了同等待遇，爲城(chéng)鄉一體(tǐ)化發展掃除了制度性障礙，受到了農村集體(tǐ)經濟組織和廣大(dà)農民(mín)的廣泛歡迎。

亮點二：改革土(tǔ)地征收制度

土(tǔ)地征收制度是指國(guó)家爲了公共利益需要，依照(zhào)法定程序取得(de)私有土(tǔ)地并給予補償的一項法律制度。近年(nián)來(lái)，随着工(gōng)業化和城(chéng)鎮化進程的不斷推進，用地需求日(rì)益增長，現行的征地制度矛盾愈發凸顯，主要體(tǐ)現在征地範圍不明确、征地程序不規範、征地補償不合理(lǐ)等三方面。新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》在總結試點經驗的基礎上，在改革土(tǔ)地征收制度方面作(zuò)出了多項重大(dà)突破：

一是對土(tǔ)地征收的公共利益範圍進行了明确界定。憲法規定，國(guó)家爲了公共利益的需要可(kě)以對土(tǔ)地實行征收和征用并給予補償。但(dàn)原《土(tǔ)地管理(lǐ)法》沒有對土(tǔ)地征收的“公共利益”範圍進行明确界定，加之集體(tǐ)建設用地不能直接進入市場，使土(tǔ)地征收成爲各項建設使用土(tǔ)地的唯一渠道，導緻征地規模不斷擴大(dà)，被征地農民(mín)的合法權益和長遠(yuǎn)生(shēng)計(jì)得(de)不到有效的保障。新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》增加第45條，首次對土(tǔ)地征收的公共利益進行界定，采取列舉方式明确：因軍事(shì)和外交、政府組織實施的基礎設施、公共事(shì)業、扶貧搬遷和保障性安居工(gōng)程建設需要以及成片開發建設等六種情形，确需征收的，可(kě)以依法實施征收。

二是明确征收補償的基本原則。原來(lái)的《土(tǔ)地管理(lǐ)法》按照(zhào)被征收土(tǔ)地的原用途給予補償，按照(zhào)年(nián)産值倍數法确定土(tǔ)地補償費和安置補助費。新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》首次将2004年(nián)國(guó)務院28号文件(jiàn)提出的“保障被征地農民(mín)原有生(shēng)活水平不降低、長遠(yuǎn)生(shēng)計(jì)有保障”的補償原則上升爲法律規定，并以區片綜合地價取代原來(lái)的年(nián)産值倍數法，在原來(lái)的土(tǔ)地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗補償費的基礎上，增設農村村民(mín)住宅補償費用和被征地農民(mín)社會保障費用的規定。

三是改革土(tǔ)地征收程序。将原來(lái)的“征地批後公告”改爲“征地批前公告”，多數被征地的農村集體(tǐ)經濟組織成員(yuán)對征地補償安置方案有異議(yì)的，應當召開聽證會修改，進一步落實被征地的農村集體(tǐ)經濟組織和農民(mín)在整個征地過程中的知情權、參與權和監督權。征地報批以前，縣級以上地方政府必須與拟征收土(tǔ)地的所有權人(rén)、使用權人(rén)就(jiù)補償安置等簽訂協議(yì)。

亮點三：完善農村宅基地制度

農村宅基地是農民(mín)安身(shēn)立命之本。随着土(tǔ)地資源的日(rì)趨緊張和城(chéng)鎮化的快(kuài)速推進，農村宅基地供需矛盾日(rì)益明顯。爲促進節約集約利用土(tǔ)地資源、充分(fēn)發揮農村宅基地在保障農民(mín)生(shēng)活、促進鄉村振興中的重要作(zuò)用，新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》對農村宅基地管理(lǐ)的有關規定進行了修改。

總體(tǐ)看(kàn)來(lái)，有七大(dà)變化：一是在原來(lái)“一戶一宅”的基礎上，增加宅基地“戶有所居”的規定，明确了人(rén)均土(tǔ)地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，在充分(fēn)尊重農民(mín)意願的基礎上可(kě)以采取措施保障農村村民(mín)實現戶有所居，這是對一戶一宅制度的重大(dà)補充和完善；二是允許進城(chéng)落戶的農村村民(mín)自(zì)願有償退出宅基地，這一規定意味着地方政府不得(de)違背農民(mín)意願強迫農民(mín)退出宅基地；三是下放(fàng)宅基地審批權限，明确農村村民(mín)住宅建設由鄉鎮人(rén)民(mín)政府審批；四是明确農村村民(mín)自(zì)建住宅不得(de)占用永久基本農田；五是農村村民(mín)建房(fáng)除了要符合土(tǔ)地利用總體(tǐ)規劃外，還(hái)要符合村莊規劃；六是宅基地使用權流轉方式由“出賣、出租”變爲了“出賣、出租、贈與”；七是全國(guó)農村宅基地改革和管理(lǐ)的主管部門(mén)由自(zì)然資源主管部門(mén)改爲農業農村主管部門(mén)。

亮點四：爲多規合一改革預留法律空間

建立國(guó)土(tǔ)空間規劃體(tǐ)系并監督實施，實現“多規合一”是黨中央、國(guó)務院作(zuò)出的重大(dà)戰略部署。随着國(guó)土(tǔ)空間規劃體(tǐ)系的建立和實施，土(tǔ)地利用總體(tǐ)規劃和城(chéng)鄉規劃将不再單獨編制和審批，最終将被國(guó)土(tǔ)空間規劃所取代。考慮到“多規合一”改革正在推進中，新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》爲改革預留了法律空間。新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》規定：國(guó)家建立國(guó)土(tǔ)空間規劃體(tǐ)系，經依法批準的國(guó)土(tǔ)空間規劃是各類開發、保護和建設活動的基本依據。爲了解決改革過渡期的規劃銜接問(wèn)題，新《土(tǔ)地管理(lǐ)法》還(hái)明确，已經編制國(guó)土(tǔ)空間規劃的，不再編制土(tǔ)地利用總體(tǐ)規劃和城(chéng)鄉規劃。

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