2020年(nián)上半年(nián)，在新冠肺炎疫情的影(yǐng)響下，居民(mín)生(shēng)産生(shēng)活受限、消費活動減少，商業地産市場面臨挑戰。業内監測機(jī)構的數據顯示，從(cóng)上半年(nián)受監測的重點城(chéng)市市場形勢來(lái)看(kàn)，商業地産短(duǎn)期内供求普遍承壓。

業内分(fēn)析認爲，商業地産市場正在逐步進入存量競争階段，疫情後的新常态以及互聯網技術(shù)的新應用，将加速商業地産形成新的行業發展格局。此外，生(shēng)産生(shēng)活秩序的不斷恢複以及新經濟、新動能的快(kuài)速成長，也推動商業地産行業不斷創新業務模式，煥發新生(shēng)機(jī)。

重點城(chéng)市短(duǎn)期内供求承壓

業内認爲，從(cóng)當前商業租賃市場表現來(lái)看(kàn)，今年(nián)上半年(nián)随着疫情得(de)到有效控制，消費市場不斷複蘇，但(dàn)國(guó)内經濟、消費市場和實體(tǐ)商業恢複到去(qù)年(nián)同期水平仍需時間，商鋪租金水平在短(duǎn)期内依然承壓。

根據中國(guó)房(fáng)地産指數系統商鋪租金指數對全國(guó)重點城(chéng)市主要商業街和典型購(gòu)物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2020年(nián)上半年(nián)，一二線15個重點城(chéng)市主要商業街商鋪和重點商圈(購(gòu)物中心)商鋪租金水平整體(tǐ)下跌。

具體(tǐ)而言，上半年(nián)由15個重點城(chéng)市100條商業街商鋪爲樣本測算的“百大(dà)商業街(百街)商鋪平均租金”爲25.1元/平方米/天，環比下跌2.41%;由100個典型購(gòu)物中心商鋪爲樣本構成的“百大(dà)購(gòu)物中心商鋪平均租金”爲26.8元/平方米/天，環比下跌1.09%。

上半年(nián)全國(guó)重點城(chéng)市主要商圈寫字樓租金指數同樣環比下跌。根據中國(guó)房(fáng)地産指數系統的調查數據，2020年(nián)上半年(nián)，15個城(chéng)市主要商圈寫字樓租金整體(tǐ)水平累計(jì)下跌2.38%;其中二季度平均租金爲4.8元/平方米/天，環比一季度下跌1.54%。

從(cóng)漲跌個數來(lái)看(kàn)，在樣本商業街中，租金環比上漲的商業街占12.1%，環比下跌的占83.3%，4.5%的商業街租金與上期持平;在樣本商圈(購(gòu)物中心)中，租金環比上漲的占14.7%，租金環比下跌的占84.2%，1.1%的商圈(購(gòu)物中心)租金與上期持平。

針對未來(lái)市場，中國(guó)指數研究院方面認爲，盡管疫情防控工(gōng)作(zuò)已進入常态化防控階段，但(dàn)其對經濟的影(yǐng)響短(duǎn)期内仍會持續。在國(guó)内經濟、消費市場和實體(tǐ)商業的恢複尚需時間的背景下，商鋪租金水平指标在短(duǎn)期内或将繼續下行。

“線上線下”業态加速融合

今年(nián)以來(lái)，受疫情影(yǐng)響，網絡購(gòu)物成爲居民(mín)消費的重要方式，實物商品網上零售額占比持續提升，線上消費對線下實體(tǐ)商業經營産生(shēng)一定沖擊。疫情催化新興業态持續擴張，推動零售商業企業實現線上與線下的加速融合發展。

中國(guó)指數研究院相(xiàng)關分(fēn)析人(rén)士表示，在“互聯網+”背景下，“Z世代”成爲消費市場主流，消費習慣的變革促使商業地産企業主動擁抱大(dà)數據、人(rén)工(gōng)智能等科(kē)技，發展線上線下融合發展的全渠道零售方式，而突如(rú)其來(lái)的新冠肺炎疫情加速了這一趨勢的發展。

“随着互聯網技術(shù)的叠代發展，消費者對于消費的體(tǐ)驗需求逐漸增加，推動着商業業态及産品不斷升級。”該分(fēn)析人(rén)士指出，受疫情影(yǐng)響，購(gòu)物中心借助直播經濟改變傳統銷售模式，創新消費場景，将賣場轉至線上，不僅給消費者帶來(lái)全新的購(gòu)物體(tǐ)驗，同時也助力實體(tǐ)商業的複蘇。而随着國(guó)内疫情逐漸得(de)到控制，購(gòu)物中心延長營業時間，通過夜間經濟助推實體(tǐ)商業複蘇，同時通過精細化運營不斷調整體(tǐ)驗式消費及餐飲業态的組合，形成實體(tǐ)商業新的增長點。

與此同時，商業地産具有開發周期長、資金投入大(dà)的特點，新冠肺炎疫情影(yǐng)響下，部分(fēn)商業地産企業面臨經營困境。在此背景下，上半年(nián)商業地産企業之間的資本收購(gòu)依然比較活躍。從(cóng)短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，部分(fēn)商業地産企業因面臨現金流壓力選擇出售企業股權與行業龍頭企業合作(zuò)。而從(cóng)收購(gòu)方來(lái)看(kàn)，部分(fēn)規模房(fáng)企通過企業股權收購(gòu)，實現住宅地産業務與商業地産業務的協同發展，推動企業規模化增長。

下半年(nián)複蘇勢頭正在增強

随着商業地産市場逐漸從(cóng)增量階段過渡到存量時代，越來(lái)越多的商業地産企業更加關注商業項目的運營和産品價值的提升，以應對互聯網浪潮下消費模式的不斷變化。業内人(rén)士認爲，在後疫情時代，新技術(shù)的應用将逐漸成爲企業選擇的方向，商業地産正面臨着新的行業發展格局。

值得(de)一提的是，上半年(nián)盡管實體(tǐ)商業普遍遭受沖擊，尤其是餐飲、體(tǐ)驗類業态占比較高的購(gòu)物中心，客流量驟減、營業收入下降、店(diàn)鋪空置率上升。而以連鎖便利店(diàn)、小型生(shēng)鮮超市等爲代表的社區商業不僅受疫情影(yǐng)響較小，其商業價值在疫情期間反而獲得(de)一定提升。

此外，商業地産企業借助互聯網東風(fēng)，通過數字化發展逐步完善全渠道商業運營模式，提高經營質量和運營水平已成爲行業發展趨勢。在行業看(kàn)來(lái)，5G技術(shù)的應用将加速商業地産運營的數字化轉型、賦能商業智能新模式，最終爲商業地産的運營管理(lǐ)帶來(lái)重大(dà)變革。

戴德梁行研究院首席政策分(fēn)析專家表示：“新型基礎設施的逐漸完善将使新科(kē)技新技術(shù)得(de)以廣泛應用，5G、人(rén)工(gōng)智能、大(dà)數據、工(gōng)業互聯網等技術(shù)則将催生(shēng)智慧制造、智慧能源、智慧醫療、智慧交通、智慧物流、智慧零售等多産業的智能發展。而城(chéng)際高鐵/軌道交通、特高壓及新能源充電樁的發展對現有基建進行有效的補充，對于消費及城(chéng)市群的發展将起到積極的促進作(zuò)用。”

随着疫情逐步得(de)到有效控制、複商複市穩步進行，在促進消費政策的扶持下，當前國(guó)内經濟正在逐步釋放(fàng)内需潛力。随着消費市場活力不斷恢複，實體(tǐ)商業和商戶經營也有望逐漸回歸正常水平。業内預計(jì)，未來(lái)我國(guó)重點城(chéng)市商業地産市場有望逐步恢複到平穩運行态勢。

盛達行主要從(cóng)事(shì)西安地産代理(lǐ)，西安地産銷售，實現了商業地産、商業運營、商業投資、海外置業四大(dà)業務闆塊均衡發展，是一家集房(fáng)地産開發、銷售、管理(lǐ)、運營于一體(tǐ)的專業化服務公司。