不管大(dà)家承不承認，房(fáng)地産的支柱地位短(duǎn)期内都(dōu)很難改變。這與它在經濟中的重要地位有關：過去(qù)十多年(nián)，房(fáng)地産一直都(dōu)直接或間接對經濟貢獻率高達20%以上。此外，從(cóng)已公布的“2019年(nián)房(fáng)地産開發投資占GDP比重省市”數值來(lái)看(kàn)，全國(guó)對房(fáng)地産依賴度超過10%的省市有25個，海南(nán)、天津、重慶、安徽、廣西占比均超過18%。

所以我們看(kàn)到，2020年(nián)很多行業萎靡不振甚至是負增長時，房(fáng)地産投資仍然能保持10%以上的強勁勢頭增長。不僅如(rú)此，2020年(nián)下半年(nián)，全國(guó)平均房(fáng)價更是首次步入“萬元時代”。因此有人(rén)直言，未來(lái)房(fáng)價還(hái)會繼續上漲，而且因爲中國(guó)80%以上的居民(mín)77.7%的家庭資産是房(fáng)産，所以房(fáng)價也“不能跌”，跌了就(jiù)意味着無數人(rén)的财富将平白(bái)無故蒸發。

房(fáng)價真的不能跌嗎(ma)？真的沒有其它的調控招數來(lái)降房(fáng)價了嗎(ma)？答案是否定的。從(cóng)國(guó)統局數據看(kàn)，2017年(nián)至今，一線城(chéng)市北京、上海、廣州的房(fáng)價普遍下跌了10%以上。局部地區更是跌幅高達25%。不僅如(rú)此，環京的燕郊、香河、固安、廊坊等地，房(fáng)價更遭遇了“腰斬下跌”。

地産大(dà)佬潘石屹更直言不諱指出，國(guó)人(rén)對産權的宗教般狂熱(rè)和持有房(fáng)産不需要任何成本，是我國(guó)房(fáng)價不斷居高的根本原因。中國(guó)房(fáng)地産市值65萬億美元，超過美國(guó)、歐盟、日(rì)本的總和，而且全國(guó)很多地方房(fáng)屋空置率在30%以上，房(fáng)地産已經不再是剛需了。所以，高房(fáng)價并非不可(kě)破，隻是過去(qù)沒有對症下藥。在他(tā)看(kàn)來(lái)，降房(fáng)價最好的辦法就(jiù)是“征稅”——通過提高房(fáng)屋持有成本，來(lái)增加炒房(fáng)投資客的資金負擔，令炒房(fáng)利潤大(dà)降。不僅能有效逼出空置房(fáng)源，更能迫使多套房(fáng)者抛售多餘房(fáng)産，對降低房(fáng)價抑制租金都(dōu)有效果。

平心而論，房(fáng)産稅也确實應該出台了：一方面，從(cóng)有關機(jī)構公布的房(fáng)價收入比來(lái)看(kàn)，國(guó)内50個主要大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價都(dōu)“偏高”；另一方面，整體(tǐ)而言，我國(guó)并不缺房(fáng)，而且有些城(chéng)市房(fáng)屋庫存需要消化5年(nián)以上，房(fáng)子甚至出現“爛大(dà)街”；更主要的是，有錢人(rén)可(kě)以坐(zuò)擁幾十上百套房(fáng)産，而真正需要的剛需卻連一套都(dōu)買不起，有房(fáng)者和無房(fáng)者之間的财富差距已經不可(kě)跨越。房(fáng)産分(fēn)配不均導緻的不公平問(wèn)題，越來(lái)越凸顯。

房(fáng)地産稅是否開征，一直刺激着國(guó)人(rén)的敏感神經：多套房(fáng)者，擔心會多繳稅，增加負擔；無房(fáng)者，則希望房(fáng)産稅盡快(kuài)到來(lái)，促使房(fáng)價下降。事(shì)實上，從(cóng)世界上很多征收房(fáng)産稅的國(guó)家來(lái)看(kàn)，房(fáng)産稅無疑是調控最成熟、較有效的手段之一，所産生(shēng)的作(zuò)用和效果将是長期的。從(cóng)2010年(nián)提出到現在，幾乎每隔一段時間，都(dōu)會傳出房(fáng)産稅要開征的消息，但(dàn)直到今天，房(fáng)産稅依然沒有落地。房(fáng)産稅這個被億萬國(guó)人(rén)寄予厚望的“大(dà)招”到底什麽時候才能來(lái)？

三個信号顯示，房(fáng)産稅要來(lái)了？

房(fáng)産稅真的要來(lái)了嗎(ma)？近期有三個明顯的信号：

第一、央行行長易綱近日(rì)發表文章(zhāng)表示，“完善地方稅制，提高直接稅占比，才能擺脫土(tǔ)地财政的依賴。”房(fáng)地産專家分(fēn)析稱，這是在爲征收房(fáng)産稅“吹風(fēng)”，因爲“直接稅”雖然有所得(de)稅、遺産稅、房(fáng)産稅等多種，但(dàn)是基于當前的形勢來(lái)看(kàn)，易行長口中的“直接稅”所指就(jiù)是房(fáng)産稅；

第二、近期有多位重量級房(fáng)地産專家、經濟學專家直言表示，"十四五"期間，可(kě)能是出台房(fáng)地産稅最好的時機(jī)，這個時機(jī)一旦錯過，未來(lái)恐怕很難找到出台的時間窗(chuāng)口。其中更有經濟學家直言，中國(guó)住房(fáng)稅收體(tǐ)系重交易、輕保有，住房(fáng)持有成本幾乎爲0。開征房(fáng)産稅正當時。意思很明确，房(fáng)産稅要不了多久一定會來(lái)。獨立經濟學家馬光(guāng)遠(yuǎn)也認爲，随着房(fáng)地産相(xiàng)關信息的健全，對于家庭的"第三套住房(fáng)"征收房(fáng)産稅的基礎條件(jiàn)已經成熟。他(tā)覺得(de)，"十四五"期間，土(tǔ)地制度的改革會推進，相(xiàng)關的障礙也會慢(màn)慢(màn)消除。

第三、2019年(nián)财政部、住建部就(jiù)已經透露消息，房(fáng)産稅一定會征收。而且明确未來(lái)将按照(zhào)"立法先行、充分(fēn)授權、分(fēn)步推進"的原則，積極穩妥推進房(fáng)地産稅立法和改革。

黃(huáng)奇帆：征稅超“這個數”，無人(rén)炒房(fáng)

房(fáng)産稅将要出台的消息，基本已經坐(zuò)實。那麽出台房(fáng)産稅，真的能降房(fáng)價遏制投機(jī)炒房(fáng)嗎(ma)？近期，黃(huáng)奇帆給出了明确看(kàn)法：“根據經濟學規律，大(dà)體(tǐ)房(fáng)産稅征稅超過了3%這個數，就(jiù)沒有人(rén)炒房(fáng)了。”他(tā)解釋稱，炒房(fáng)的資金成本大(dà)緻在6%左右，物業費大(dà)緻每年(nián)1%左右，加上房(fáng)産稅，一年(nián)就(jiù)是10%左右的持有成本。七年(nián)下來(lái)，原來(lái)值100萬元的房(fáng)子，即使200萬元賣出去(qù)，也基本沒有賺，因爲持有七年(nián)的成本也有100萬元，等于是白(bái)買了。

确實如(rú)此，征收房(fáng)産稅會增加個人(rén)住宅保有環節的持有成本，如(rú)果征稅尺度過大(dà)，将導緻市場邏輯發生(shēng)根本性改變：對于抑制房(fáng)地産市場中的投機(jī)、投資需求，遏制房(fáng)價過快(kuài)上漲，都(dōu)會有奇效——房(fáng)産稅對市場中投機(jī)性等需求打擊壓力很大(dà)，也将對投資、投機(jī)者的心理(lǐ)産生(shēng)很大(dà)影(yǐng)響，并将影(yǐng)響樓市預期。持有成本增加，必然将迫使投資、投機(jī)需求大(dà)量抛售房(fáng)産，這也将使得(de)未來(lái)市場中挂牌量進一步增加，房(fáng)價很有可(kě)能加速下跌。更有專家透露，出台房(fáng)地産稅既是爲了抑制房(fáng)價，更是爲了地方政府财政收入。

種種信号顯示，房(fáng)産稅可(kě)能會遲到，但(dàn)絕不會缺席。而且出台房(fáng)産稅對遏制投機(jī)炒作(zuò)，降房(fáng)價都(dōu)有一定意義。那麽未來(lái)房(fáng)産稅會不會無差别開征呢(ne)？普通剛需會不會也在征收範圍内？

專家提出房(fáng)産稅“免征面積”，超過将交稅1.2萬

這一點大(dà)家完全不用擔心，全國(guó)人(rén)大(dà)财經委副主任尹中卿在談到房(fáng)産稅出台的時候表示，房(fáng)産稅可(kě)能會對房(fáng)價造成影(yǐng)響，會提高房(fáng)地産的使用和占有成本。但(dàn)是這不是說(shuō)占有房(fáng)産就(jiù)要交稅，而是增加占有多套房(fáng)，不用于居住的需要交稅。意思就(jiù)是，征稅的主要目的是遏制投資炒作(zuò)，所以會對剛需設置“免征面積”。北大(dà)經濟學教授孟曉蘇，也提出了“盡房(fáng)皆稅”的方案，他(tā)提的方案也設置了“免征面積”，不過操作(zuò)上有所不同，是先交稅後根據免征面積再“退稅”。

對于“免征面積”，國(guó)家一直以來(lái)都(dōu)沒有明确信息。不過業内專家倒是早早就(jiù)提出了個人(rén)看(kàn)法。财政部稅政研究室主任張學誕提出，人(rén)均免征的面積控制在40到60平米，稅率介于0.2%到1.2%之間，是較爲合理(lǐ)的。

按照(zhào)專家提出的房(fáng)産稅“免征面積”，一家三口房(fáng)子總面積至少要達到120平才會征稅，所以某種意義上來(lái)說(shuō)，很多剛需的利益都(dōu)被保護了。就(jiù)算是有兩套房(fáng)子，按照(zhào)家裡(lǐ)五口人(rén)計(jì)算，免征面積是200平，每套房(fáng)子面積是100平，也沒有超出。

當然，如(rú)果超出“免征面積”，按照(zhào)該專家提出的稅基計(jì)算，以100萬總價的房(fáng)子爲例，每年(nián)要繳納的房(fáng)産稅大(dà)概在2000-12000元。也就(jiù)意味着如(rú)果你(nǐ)家的房(fáng)屋大(dà)小超出“免征面積”，每年(nián)将要最高交稅1.2萬元。

種種信号顯示，房(fáng)産稅這一次可(kě)能真的要來(lái)了，根據立法時間推算，可(kě)能周期在3-5年(nián)，如(rú)果市場有迫切需要，可(kě)能會更提前，這誰都(dōu)說(shuō)不準。而且目前一切都(dōu)是猜測，官方并沒有釋放(fàng)任何具體(tǐ)時間，所以大(dà)家還(hái)得(de)耐着性子再等一等。