「11·30西安樓市新政」一經發布，引起西安樓市震蕩的影(yǐng)響力，持續增溫。關于“二套房(fáng)界定、首付比例、離(lí)婚購(gòu)房(fáng)、網簽補首付等”熱(rè)詞成爲西安樓市熱(rè)點議(yì)論話(huà)題。

西安房(fáng)價連續上漲了55個月。據統計(jì)，從(cóng)2017年(nián)1月1日(rì)——2020年(nián)12月1日(rì)，西安樓市共出台9次調控政策。都(dōu)沒有控制住房(fáng)價上漲，而本次「11·30西安樓市新政」，堪稱西安近年(nián)來(lái)遏制房(fáng)價上漲和投資購(gòu)房(fáng)的“終極調控”。

通過近四年(nián)西安樓市調控政策對比，都(dōu)在“購(gòu)房(fáng)資格、付款比例、購(gòu)買二套房(fáng)等”方面進行調控，支持剛需購(gòu)房(fáng)，購(gòu)買二套房(fáng)調控一直都(dōu)在不斷加碼。

「11·30西安樓市新政」如(rú)同一把“雙刃劍”，打亂了西安樓市買賣雙方預期計(jì)劃，可(kě)能會産生(shēng)一系列的樓市連鎖反應，影(yǐng)響西安樓市未來(lái)發展格局和預期。對于西安樓市的未來(lái)，不能簡單地以一個“熱(rè)”或“冷(lěng)”來(lái)概括；對西安房(fáng)價的未來(lái)，也不能以一個“漲”或“跌”來(lái)預判，須分(fēn)層面、有區别地來(lái)看(kàn)。

1、短(duǎn)期影(yǐng)響：

一是對部分(fēn)手上有戶型面積較大(dà)、價格較高項目的房(fáng)企影(yǐng)響較大(dà)。直接導緻目前項目的成交和回款萎縮，影(yǐng)響年(nián)度目标實現，甚至影(yǐng)響其未來(lái)西安布局。

二是對于輕改善需求，即意向購(gòu)買戶型面積約144-160㎡的置業需求，資金實力不夠強的，面對較大(dà)的首付壓力，或會延緩置業，甚至打消置業訴求。

三是由于新盤價格備案的博弈時間長，影(yǐng)響到一些新盤的入市，短(duǎn)期内市場供應難以有較大(dà)增量，房(fáng)源緊張态勢緩解的周期進一步拉長。

2、間接影(yǐng)響：

一是會因此導緻一些新項目，修改原先産品定位，面積大(dà)改小、降标降級，使得(de)房(fáng)源适應主流置業，房(fáng)價預期調低，以便盡快(kuài)入市。

二是在經過短(duǎn)期的調整适應後，或會造成某個時間段樓盤入市井噴，類似2020年(nián)8-10月份，适價盤房(fáng)源集中入市的情況再現。

三是會導緻外溢置業加劇(jù)，西鹹新區不限購(gòu)區域、高陵、鹹陽城(chéng)區等與西安主城(chéng)區政策不同步的區域，住宅成交量會持續上升。

3、房(fáng)價影(yǐng)響：

一是對于中高端市場影(yǐng)響較大(dà)。大(dà)戶型、價格高，短(duǎn)期比較難。如(rú)果後續此類産品增量縮減，成交緩慢(màn)，直接影(yǐng)響總體(tǐ)房(fáng)價漲勢進一步趨緩。部分(fēn)房(fáng)企資金緊張的話(huà)，出現階段性降價促銷可(kě)能性較大(dà)。這就(jiù)比拼産品價值了。

二是剛需剛改市場或會改觀。從(cóng)2020年(nián)的供應結構看(kàn)，剛需剛改産品明顯有供應不足态勢，未來(lái)一定時間内或會改觀，但(dàn)受地價和溢價預期影(yǐng)響，此類新盤價格依然會走高。懸念在于浮動幅度大(dà)小的問(wèn)題。

三是商辦類産品（不限購(gòu)）有漲有跌。價值性強，具有辦公功能和氛圍，同時适合替代居住的産品，因爲面積不大(dà)、總價不高，且不存在首付比例提高（首付50%）的問(wèn)題，性價比較高的，成交量會上升，價格也會緩慢(màn)提高。