很多人(rén)認爲，隻要房(fáng)價下跌，大(dà)家就(jiù)會買的起房(fáng)子。事(shì)實真的如(rú)此？調控的目的真的是“促使房(fáng)價下跌，讓剛需買得(de)起房(fáng)子嗎(ma)？”外行人(rén)給出肯定的答案。但(dàn)内行很遺憾地告訴大(dà)家，調控的目的和初心從(cóng)來(lái)不是“爲了讓剛需買得(de)起房(fáng)子、上得(de)了車”，其核心目的在于确保房(fáng)地産整個行業前進在一條平穩的道路(lù)上，增速不能過快(kuài)、也不能過慢(màn)。

既然調控不足以讓房(fáng)價大(dà)幅下跌，那麽房(fáng)價上漲的根源是什麽呢(ne)？    

是城(chéng)市商品房(fáng)供給不足和城(chéng)市化帶來(lái)的住房(fáng)需求增多引起的房(fáng)子供不應求，最終房(fáng)價上漲。然而，進入2020年(nián)，這種局面正在開始改變，影(yǐng)響房(fáng)價的三重要素已經發生(shēng)不可(kě)逆的徹底性更改。

樓市“三重壓力”，2021年(nián)房(fáng)企不得(de)不降價。

第一重壓力：人(rén)口結構轉變導緻需求不足。

根據民(mín)政部的預測，到十四五末期的時候，中國(guó)将進入到中度老齡化社會階段，屆時老齡人(rén)口（60歲以上的人(rén)）将突破3億人(rén)。

這個數據是什麽概念？2019年(nián)底全國(guó)總人(rén)口14億人(rén)，人(rén)口學家預計(jì)，未來(lái)在出生(shēng)率偏低的狀态下，人(rén)口出生(shēng)率和死亡率将保持在平衡的區間，總人(rén)口雖然緩慢(màn)增加，但(dàn)總量并不會太大(dà)，也就(jiù)是說(shuō)3億老年(nián)人(rén)口到十四五末期将占到總人(rén)口接近21.5%的比重。到時候，我國(guó)的老齡人(rén)口總數将排在全球第四。

另外，專家預計(jì)，到2025年(nián)的時候，将進一步進入到中度老齡化階段，65歲以上的人(rén)口比例超過14%。而到了2050年(nián)，65歲以上的人(rén)口占比将進一步提升至27.9%。也就(jiù)是說(shuō)，在未來(lái)，老年(nián)人(rén)口幾乎要占到社會總人(rén)口的三分(fēn)之一左右。20-30年(nián)後的老齡人(rén)口是哪些人(rén)？其實就(jiù)是70後和80後，這幾代人(rén)都(dōu)有一個共同特點，那就(jiù)是遭遇了房(fáng)地産高速發展期，在買漲不買跌的年(nián)代裡(lǐ)，他(tā)們傾盡全力買房(fáng)。而另外一個特點就(jiù)是這幾代人(rén)文化程度普遍較高，生(shēng)育意願不強，所以當這幾代人(rén)老去(qù)的時候，将留下大(dà)量的房(fáng)子給自(zì)己的子孫後代。

第二重壓力，三根紅(hóng)線，讓融資關門(mén)上鎖。

在我國(guó)現存的10萬家房(fáng)地産開發企業中，有超過80%的房(fáng)企是半路(lù)出家的和尚，八成房(fáng)企最主要的核心業務或者說(shuō)“成家立業”的看(kàn)家本領并不是房(fáng)地産開發，而是其他(tā)領域，爲啥他(tā)們要紛紛轉行房(fáng)地産領域？一個重要的因素是“房(fáng)地産太賺錢了”。

專家曾建議(yì)，控制樓市泡沫、抑制樓市高房(fáng)價的辦法很簡單，隻需要禁止“房(fáng)企背着銀行拿地”就(jiù)可(kě)以了。在任何一家房(fáng)企的背後，都(dōu)是大(dà)量的銀行和金融機(jī)構的手掌，他(tā)們源源不斷地向房(fáng)地産輸送大(dà)量的“資金血液”，努力讓房(fáng)地産從(cóng)“居住屬性”轉移到“金融屬性”，當資金大(dà)量流向房(fáng)地産的時候，沒有高利是不可(kě)能的。

而從(cóng)2020年(nián)開始，央行開始爲樓市關門(mén)上鎖，三根紅(hóng)線直接切斷了流向樓市的資金源。除了限制直接融資外，銀保監會同樣多次指出，嚴禁資金違規進入房(fáng)地産市場，同時限制險資開發房(fáng)地産。

第三重壓力：市場預期不足，銷售難、償債高峰。

2020年(nián)9月份以來(lái)，在金九銀十的大(dà)促銷背景下，很多房(fáng)企交出了漂亮的答卷，特别是龍頭房(fáng)企似乎完成目标在即。然而根據A股49家上市房(fáng)企披露的2020年(nián)三季度業績報告來(lái)看(kàn)，今後14家房(fáng)企預喜，預喜率僅爲28.57%。在這其中，扭虧的有6家，預增8家。在6家上市房(fáng)企發布的三季度報告中顯示，有3家歸屬上市公司古董淨利潤同比下滑。

一方面融資受到限制，另一方面銷售不理(lǐ)想，一個更重要的問(wèn)題出現了：房(fáng)企們還(hái)面臨着巨額的債務需要償還(hái)。所以說(shuō)，房(fáng)企們明年(nián)或許不得(de)不繼續降價銷售，新房(fáng)價格下滑的同時，房(fáng)子或迎來(lái)“全面貶值”，同時專家預測：1類人(rén)受益，那就(jiù)是剛需無房(fáng)人(rén)。

房(fáng)子開始貶值，剛需們還(hái)要受益？這句話(huà)似乎前後矛盾了，但(dàn)很容易理(lǐ)解。

首先，什麽叫做剛需？剛需是指無房(fáng)人(rén)需要購(gòu)買一套自(zì)己居住的房(fáng)子，或者說(shuō)家庭成員(yuán)增多需要置換二套房(fáng)，這兩類人(rén)都(dōu)屬于剛需，他(tā)們的一個共同特點，出于自(zì)己居住目的，不管房(fáng)價漲跌，早晚都(dōu)要買房(fáng)。在過去(qù)房(fáng)價高漲的年(nián)代，市場并不給剛需買房(fáng)時間，但(dàn)在房(fáng)價下跌期，剛需買房(fáng)時間充足。