随着國(guó)内多地放(fàng)松房(fáng)地産政策，遲遲未見(jiàn)行動的西安也正式加入了這一行列。

5月28日(rì)深夜，西安市發布了《關于調整商品住房(fáng)交易政策有關問(wèn)題的通知》（下稱《通知》），就(jiù)首套住房(fáng)、二手房(fáng)、首付比例及公積金等政策進行了松綁。

西安市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設局表示，《通知》的出台，主要目的是支持剛性和改善性住房(fáng)需求，深入落實“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位精神，綜台運用行政、金融等房(fáng)地産調控政策工(gōng)具，促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展。

具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，《通知》表示将保障合理(lǐ)住房(fáng)需求，一是從(cóng)西安市外遷入本市戶籍的居民(mín)家庭在住房(fáng)限購(gòu)區域購(gòu)買首套住房(fáng)的，須在購(gòu)房(fáng)前落戶滿1年(nián)；二是非本市戶籍居民(mín)家庭在住房(fáng)限購(gòu)區域購(gòu)買住房(fáng)的，須持有本市《居住證》，且在購(gòu)房(fáng)之日(rì)前2年(nián)在本市連續繳納社會保險或個人(rén)所得(de)稅。

就(jiù)該條政策而言，針對從(cóng)西安市外遷入本市戶籍的居民(mín)家庭購(gòu)買首套住房(fáng)的情況，原購(gòu)房(fáng)條件(jiàn)爲“落戶滿1年(nián)且在本市連續繳納12個月的社保或個稅”；《通知》調整爲：“須在購(gòu)房(fáng)前落戶滿1年(nián)”。不過，市外遷入本市戶籍的居民(mín)家庭購(gòu)買第2套住房(fáng)的，仍須落戶滿3年(nián)。

值得(de)注意的是，西安市的房(fáng)地産新政中首次納入了《居住證》條件(jiàn)，而針對非本市戶籍居民(mín)家庭原購(gòu)房(fáng)條件(jiàn)爲："提供連續5年(nián)及以上社保或個稅證明”。

本次政策新增了《居住證》爲購(gòu)房(fáng)材料，在具體(tǐ)購(gòu)房(fáng)資格審核時，《居住證》應在有效期内。同時，爲确保政策順利銜接，《通知》下發後己連續繳納5年(nián)及以上社保或個稅的非本市戶籍居民(mín)家庭，可(kě)繼續按原政策對待。

西安市長期以來(lái)面臨二手房(fáng)堰塞湖問(wèn)題、二手房(fáng)存量巨大(dà)；同時，新房(fáng)、二手房(fáng)價格倒挂嚴重。去(qù)年(nián)，在全國(guó)針對二手房(fáng)限價的大(dà)潮下，西安也發布了限價規定，但(dàn)此舉使二手房(fáng)交易市場進一步降至冰點，去(qù)年(nián)12月，西安市發布了《關于調整限價商品房(fáng)上市交易有關條款的通知》，對限價房(fáng)上市約束進行了一定程度的放(fàng)松。

在最新出台的《通知》中，也強調要促進二手住房(fáng)流通。具體(tǐ)而言，住房(fáng)限購(gòu)區域内，已購(gòu)買或新購(gòu)買的商品住房(fáng)，房(fáng)屋産權人(rén)取得(de)《不動産權證書(shū)》滿2年(nián)，或商品房(fáng)買賣合同網簽備案滿3年(nián)且取得(de)《不動産權證書(shū)》的，可(kě)上市交易;已購(gòu)買或新購(gòu)買的二手住房(fáng)，房(fáng)屋産權人(rén)取得(de)《不動産權證書(shū)》滿2年(nián)的，可(kě)上市交易。

西安市商品住房(fáng)的原限售政策爲：“商品房(fáng)買賣合同網簽備案滿5年(nián)，且己辦理(lǐ)《不動産權證書(shū)》”。本次《通知》調整爲：“商品房(fáng)買賣合同網簽備案滿3年(nián)且取得(de)《不動産權證書(shū)》，或《不動産權證書(shū)》滿2年(nián)”。二手住房(fáng)的原限售政策爲：“《不動産權證書(shū)》取得(de)滿5年(nián)”。本次《通知》調整爲：“《不動産權證書(shū)》取得(de)滿2年(nián)”。

《通知》表示，将強化住房(fáng)金融支持。一方面，全市各銀行業金融機(jī)構及時優化房(fáng)地産金融服務，适當降低個人(rén)住房(fáng)貸款首付比例和利率定價水平，具體(tǐ)由陝西省市場利率定價自(zì)律機(jī)制研究确定。

另一方面，調整住房(fáng)公積金貸款首付比例。首次申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款購(gòu)買普通住房(fáng)（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；購(gòu)買非普通住房(fáng)（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款，購(gòu)買普通住房(fáng)（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；購(gòu)買非普通住房(fáng)（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

同步調整的還(hái)有住房(fáng)公積金貸款最高額度，通過公積金貸款購(gòu)買住房(fáng)的，單繳存職工(gōng)貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工(gōng)貸款最高額度不超過85萬元。

《通知》表示，将優化各類人(rén)群購(gòu)房(fáng)政策。其中，在陝院士或其所在單位購(gòu)房(fáng)用于保障在陝院士居住，以及經市委人(rén)才辦确認的A、B、C類人(rén)才購(gòu)買商品住房(fáng)的，可(kě)予以優先保障，具體(tǐ)按相(xiàng)關實施細則執行；本市消防救援隊伍人(rén)員(yuán)購(gòu)買住房(fáng)的，參照(zhào)現役軍人(rén)購(gòu)房(fáng)政策對待；

二孩及以上家庭購(gòu)買商品住房(fáng)、28周歲及以上的未婚人(rén)士購(gòu)買首套商品住房(fáng)的，按照(zhào)“剛需家庭”對待。

西安對于本地人(rén)和外地人(rén)的購(gòu)房(fáng)政策都(dōu)有放(fàng)松，有助于新落戶人(rén)口和外來(lái)人(rén)口的購(gòu)房(fáng)需求釋放(fàng)，體(tǐ)現了對合理(lǐ)住房(fáng)消費需求的重視和肯定，有助于後續市場交易的進一步活躍。

此外，限售政策客觀上也使購(gòu)房(fáng)者的房(fáng)源交易便利性增加，利好此類群體(tǐ)後續通過房(fáng)源交易獲得(de)新的購(gòu)房(fáng)資格和購(gòu)房(fáng)能力，進而激活換房(fáng)和改善型購(gòu)房(fáng)需求。

針對西安房(fáng)地産新政中剛需範圍擴大(dà)的情況，目前，全國(guó)各地針對二孩、三孩家庭都(dōu)落實了新的購(gòu)房(fáng)刺激和鼓勵政策，此類政策将有助于帶動相(xiàng)關住房(fáng)市場的交易活躍。另外，各地對于一些大(dà)齡單身(shēn)群體(tǐ)施加了過于嚴厲的限購(gòu)政策，西安的政策值得(de)關注與借鑒。