2023年(nián)上半年(nián)各地政策仍保持寬松趨勢，近百城(chéng)調整住房(fáng)公積金政策的同時，多地放(fàng)松住房(fáng)限購(gòu)限售。與此同時，随着今年(nián)6月LPR的下行，房(fáng)貸利率降至曆史低位。

根據監測數據，上半年(nián)全國(guó)有超百省市（縣）出台政策超300條，公積金支持政策仍是重要舉措之一、購(gòu)房(fáng)補貼政策亦是各地因城(chéng)施策的主要手段。部分(fēn)城(chéng)市涉及優化限購(gòu)政策、降低首付比例及房(fáng)貸利率、優化預售資金監管等方面。

從(cóng)政策調控節奏來(lái)看(kàn)，一季度政策出台節奏相(xiàng)對穩定，政策效果顯現疊加積壓需求釋放(fàng)，市場活躍度整體(tǐ)提升。三四線城(chéng)市前期政策出台較多，政策空間已受限，5月以來(lái)政策的出台頻次也逐步放(fàng)緩。部分(fēn)核心城(chéng)市如(rú)杭州、南(nán)京等繼續微調政策，進一步穩定市場預期。

優化公積金政策成爲近兩年(nián)各地支持房(fáng)地産市場發展、促進需求釋放(fàng)的主要手段之一。

可(kě)以看(kàn)到，多城(chéng)出台提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、“一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫”、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉公”貸款、提高租房(fáng)提取公積金額度等政策。

以今年(nián)上半年(nián)爲例，據不完全統計(jì)，上半年(nián)近百城(chéng)調整住房(fáng)公積金政策，其中一線城(chéng)市中深圳、上海、廣州均調整了多孩家庭公積金貸款額度，北京優化公積金提取條件(jiàn)；二線城(chéng)市中，烏魯木齊、大(dà)連、濟南(nán)、長沙、太原、杭州、合肥、鄭州、甯波、蘇州、南(nán)昌等城(chéng)市均降低公積金首付比例或提高貸款額度。

以上海爲例，自(zì)2023年(nián)5月1日(rì)起，符合上海市住房(fáng)公積金貸款規定的多子女(nǚ)家庭購(gòu)買首套住房(fáng)，最高貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在上海市最高貸款限額的基礎上上浮20%。即個人(rén)最高貸款限額爲60萬元，繳交補充住房(fáng)公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎上增加12萬元；家庭最高貸款限額爲120萬元，繳交補充住房(fáng)公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎上增加24萬元。

廣州則于今年(nián)6月28日(rì)發布新政，明确生(shēng)育二孩及以上的家庭(至少一個子女(nǚ)未成年(nián))使用住房(fáng)公積金貸款購(gòu)買首套自(zì)住住房(fáng)的，住房(fáng)公積金貸款最高額度上浮30%。按照(zhào)新政，一人(rén)貸款的最高額度可(kě)達78萬元，兩人(rén)或兩人(rén)以上一起貸款的最高貸款額度可(kě)達130萬元。

蘇州則自(zì)4月21日(rì)起住房(fáng)公積金政策有所調整（不包括工(gōng)業園區），個人(rén)貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭貸款額度由70萬元提高到90萬元。

在業内看(kàn)來(lái)，調整公積金貸款政策有利于降低購(gòu)房(fáng)者置業門(mén)檻，較低的貸款利率也有利于減少家庭貸款利息支出，減輕還(hái)貸壓力，同時也提高了公積金資金池的使用效率。

在住房(fáng)限制性政策方面，各地繼續放(fàng)松限購(gòu)區域，降低居民(mín)購(gòu)房(fáng)門(mén)檻。

以限購(gòu)、限貸、限售、限價爲代表的行政性、限制性購(gòu)房(fáng)政策一度被視爲各地樓市調控工(gōng)具箱中的“殺手锏”。不過，随着中國(guó)房(fáng)地産市場進入新階段，業内普遍認爲，中國(guó)房(fáng)地産市場難再現過去(qù)的狂飙式發展。當下，多地樓市調整壓力加大(dà)，面臨市場信心恢複緩慢(màn)、交易活躍度走低等情況，限制性購(gòu)房(fáng)政策在因城(chéng)施策時，适配度已有所下降。

據不完全統計(jì)，僅2023年(nián)上半年(nián)，就(jiù)有14城(chéng)放(fàng)松限購(gòu)、10城(chéng)放(fàng)松限售。

其中，限購(gòu)政策放(fàng)松的城(chéng)市包括荥陽、濟南(nán)、長沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門(mén)、沈陽、鄭州、合肥、甯德、南(nán)京等城(chéng)市。限售政策放(fàng)松的城(chéng)市包括惠州、揚州、長沙、常州、深圳、徐州、廈門(mén)、鄭州、青島、福清等。

例如(rú)杭州臨平、餘杭、錢塘區部分(fēn)街道納入差異化限購(gòu)範圍，非戶籍居民(mín)滿足1個月社保即可(kě)在當地購(gòu)房(fáng)；合肥廬陽區部分(fēn)鄉鎮購(gòu)買住房(fáng)不限購(gòu)；鄭州荥陽等地區放(fàng)開限購(gòu)。同時，住房(fáng)政策針對特定人(rén)群持續優化調整，如(rú)長沙對人(rén)才放(fàng)松購(gòu)房(fáng)限制條件(jiàn)，合肥對老年(nián)成員(yuán)家庭及多孩家庭增加限購(gòu)套數。

此外，發放(fàng)購(gòu)房(fáng)補貼也是各城(chéng)市支持住房(fáng)消費的重要手段之一，政策頻次及占比保持高位。

2023年(nián)已有超50城(chéng)執行購(gòu)房(fáng)補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分(fēn)期撥付契稅補貼、發放(fàng)消費券補貼、人(rén)才購(gòu)房(fáng)補貼、購(gòu)房(fáng)價款的一定比例補貼等。

在房(fáng)貸利率方面，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行授權全國(guó)銀行間同業拆借中心公布，2023年(nián)6月20日(rì)貸款市場報價利率（LPR）爲：1年(nián)期LPR爲3.55%，下調個10基點，5年(nián)期以上LPR爲4.20%，同樣下調10個基點。

伴随着5年(nián)期以上LPR下調，當前購(gòu)買首套房(fáng)和二套房(fáng)房(fáng)貸利率下限分(fēn)别降至4.0%（5年(nián)期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年(nián)期以上LPR 60個基點），已降至曆史低位。

從(cóng)重點城(chéng)市來(lái)看(kàn)，6月，重點城(chéng)市首套房(fáng)商貸平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房(fáng)貸利率均處于低點。未來(lái)或将進一步下降，進而降低購(gòu)房(fáng)利息成本，有助于購(gòu)房(fáng)需求釋放(fàng)。

短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，預計(jì)需求端政策仍将聚力降低購(gòu)房(fáng)門(mén)檻和購(gòu)房(fáng)成本，核心一二線城(chéng)市政策有望适度糾偏，“一區一策”、結合生(shēng)育政策等或是重要方向，如(rú)信貸端優化“認房(fáng)又認貸”、降低首付比例、降低房(fáng)貸利率等，針對改善性住房(fáng)需求的信貸政策有望加力。此外，優化限購(gòu)範圍、降低交易稅費等也存在較大(dà)空間，“房(fáng)票”安置或成爲更多城(chéng)市支持房(fáng)地産市場發展的舉措之一。企業端政策仍将側重緩解房(fáng)地産企業的資金壓力、防控風(fēng)險上，對房(fáng)企的金融支持措施有望繼續落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，穩定市場預期。