7月14日(rì)，國(guó)新辦新聞發布會上，人(rén)民(mín)銀行支持和鼓勵商業銀行按照(zhào)市場化法治化的原則，與借款人(rén)自(zì)主協商，變更合同約定，或是用新發放(fàng)貸款置換原來(lái)存量的貸款。

一石激起千層浪。存量房(fáng)貸涉及衆多高利率站(zhàn)崗的購(gòu)房(fáng)者。目前尚未有銀行推出相(xiàng)關落地指引，而網民(mín)紛紛爲此支招，包括轉按揭、商轉公、轉經營貸等方式。

實際上央行的表态已經給出明确的兩條路(lù)徑，即借款人(rén)自(zì)主協商或新發貸款置換的方式。其他(tā)的方式，比如(rú)網上熱(rè)議(yì)的恢複轉按揭或商轉公都(dōu)不是本輪政策的指向。

央行表态之後，相(xiàng)信總行應該已經在研究落實的細則。考慮到存量房(fáng)貸的規模，目前銀行内部的意見(jiàn)還(hái)是傾向于統一調整利率，或者采取集體(tǐ)批量協商的方式來(lái)操作(zuò)。

同時，當前銀行業按揭餘額39萬億，占總資産10%，比起2008年(nián)3萬億、占比5%的時候，涉及的居民(mín)數量、按揭規模不可(kě)同日(rì)而語，居民(mín)加點幅度也都(dōu)不一緻。報告認爲，存量房(fáng)貸利率統一調降的難度非常大(dà)，可(kě)能性小。

截至2022年(nián)中，各上市銀行個人(rén)住房(fáng)存量餘額中，建工(gōng)農中四大(dà)行，加上郵儲銀行、交通銀行、招商銀行、興業銀行等八大(dà)銀行餘額均在萬億以上，最高的建行、工(gōng)行突破6萬億，最低的九台農商銀行、泸州銀行僅有30億左右。

在央行表态之後，市場關注落地方式，包括轉按揭、商轉公等方式。

2007年(nián)9月27日(rì)。當天，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行、銀監會發布了《關于加強商業性房(fáng)地産信貸管理(lǐ)的通知》(下稱《通知》)，首次在政策層面對加按揭明言禁止。人(rén)民(mín)銀行、銀監會要将貫徹文件(jiàn)精神作(zuò)爲監管重點，嚴厲查處假按揭、加按揭、轉按揭等違規行爲和變通做法。

轉按揭等産品當時是方便二手房(fáng)交易而産生(shēng)的，但(dàn)是衍生(shēng)出不少風(fēng)險問(wèn)題，包括同業惡意競争，對市場和利率的影(yǐng)響比較大(dà)，後來(lái)被禁止。就(jiù)目前情況來(lái)看(kàn)，恢複它們的合法性不太可(kě)能。

值得(de)關注的是，近年(nián)來(lái)部分(fēn)中小銀行曾經有試圖恢複轉按揭的舉措。

另一個商轉公也是降低存量利率的方式，不過存在總量限制，與近40萬億存量房(fáng)貸相(xiàng)比屬于杯水車薪。

多數地區的個貸率（住房(fáng)公積金個人(rén)住房(fáng)貸款餘額與繳存餘額之比）如(rú)果高于90%，将暫緩受理(lǐ)商轉公。比如(rú)湖南(nán)省直單位住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心宣布，7月10日(rì)起商轉公貸款業務将根據個貸率情況實行動态管理(lǐ)。當月個貸率在85%以下，正常受理(lǐ)商轉公貸款業務；個貸率介于85%(含)和90%之間時，對商轉公貸款業務預約進行适度限流；個貸率高于90%(含)時，暫緩商轉公貸款業務預約及受理(lǐ)。

福州市2022年(nián)9月恢複辦理(lǐ)“商轉公”貸款業務。2016年(nián)，福州曾因個貸率攀升暫停辦理(lǐ)“商轉公”，之後6年(nián)間個貸率始終處于高位運行，直至2022年(nián)7月降至90%以下後才重新啓動。

此外，經營貸目前依然是監管嚴禁和嚴查的方向。自(zì)7月以來(lái)就(jiù)已經有10多起類似罰單。僅7月7日(rì)就(jiù)有四川銀保監局、吉林銀保監局以及青海監管局等三地同時對轄區内銀行進行過該項處罰，其中對農業銀行長春分(fēn)行更是開出320萬元罰款，6名相(xiàng)關責任人(rén)被予以警告處分(fēn)。從(cóng)罰單數量和處罰力度來(lái)看(kàn)，監管層對信貸資金流向房(fáng)地産依然保持強監管狀态。

對于銀行整體(tǐ)來(lái)說(shuō)，存量房(fáng)貸降息将會帶來(lái)利息的損失。市場關注銀行和居民(mín)具體(tǐ)如(rú)何操作(zuò)來(lái)降低存量房(fáng)貸利率。

預計(jì)存量按揭利率的調整将影(yǐng)響銀行業息差5bp，拖累營收2.1%、淨利潤5.3%。個股來(lái)看(kàn)，按揭占比越大(dà)的銀行，受到的潛在影(yǐng)響越顯著，國(guó)有行整體(tǐ)受影(yǐng)響幅度大(dà)于其他(tā)銀行。

但(dàn)是對于銀行個體(tǐ)而言，存量房(fáng)貸差異性比較大(dà)，重新協商估價會帶來(lái)新的市場競争。

個人(rén)房(fáng)貸對于銀行來(lái)說(shuō)，屬于優質資産。在央行提出鼓勵銀行調整存量房(fáng)貸政策後，各銀行會根據市場的供需關系進行政策調整，針對不同的利率方式和水平、金額、期限和區域的房(fáng)貸客戶形成差異化的方案，以留住存量客戶，一些希望拓展房(fáng)貸客戶的銀行則會更加積極。

截至2022年(nián)中，各上市銀行個人(rén)住房(fáng)存量餘額中，建工(gōng)農中四大(dà)行，加上郵儲銀行、交通銀行、招商銀行、興業銀行等八大(dà)銀行餘額均在萬億以上，最高的建行、工(gōng)行突破6萬億，最低的九台農商銀行、泸州銀行僅有30億左右，差距明顯。

存量房(fáng)貸客戶與銀行的協商，實際上是将各家銀行的方案進行對比，以作(zuò)出對自(zì)身(shēn)有利的選擇，不排除有客戶會提前還(hái)款轉貸他(tā)行。由于銀行之間市場競争的存在，最終預計(jì)會形成一種相(xiàng)對均衡的方案。

與2008年(nián)相(xiàng)比，當前銀行利潤與資本的内生(shēng)平衡正在趨緊，銀行盈利能力進一步下降空間非常有限，本輪存量按揭降息後，不排除會出台進一步的負債成本緩釋政策，促進穩定銀行負債成本，增強金融持續支持實體(tǐ)經濟的能力。

2022年(nián)，人(rén)民(mín)币個人(rén)住房(fáng)貸款加權平均利率均值爲4.7%，而2023年(nián)上半年(nián)新發放(fàng)個人(rén)住房(fáng)貸款加權平均利率爲4.18%，前者高出後者52bp。

假設存量按揭利率下調70bp，按照(zhào)100萬元按揭貸款、等額本息還(hái)款計(jì)算，我們估算可(kě)降低借款人(rén)月供約400元，節約月供和總還(hái)款額約7%；全行業每年(nián)可(kě)減少房(fáng)貸利息約3000億元，如(rú)果全部用于消費相(xiàng)當于2022年(nián)社會消費品零售額的0.7%；按揭貸款占全部貸款比例約21%，如(rú)果按揭降息70bp節約社會利息支出相(xiàng)當于1年(nián) 5年(nián)LPR同步降息1.4次（14bp）。

明顯的利差不僅影(yǐng)響部分(fēn)居民(mín)消費水平，更對金融市場産生(shēng)間接的擾動。

由于存量房(fáng)貸利率高于理(lǐ)财、存款等穩健收益産品，居民(mín)提前償還(hái)房(fáng)貸需求提升。今年(nián)4月，新增居民(mín)中長期貸款爲負錄得(de)-1156億元，這是居民(mín)提前償還(hái)房(fáng)貸超過當月新增貸款所緻。提前還(hái)款是居民(mín)資産負債表的調整，如(rú)資産端減少存款、理(lǐ)财資金，但(dàn)負債端減少存量房(fáng)貸，這可(kě)能對金融市場造成擾動。