24日(rì)召開的中共中央政治局會議(yì)在談及房(fáng)地産市場時，首次明确提出，适應中國(guó)房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化的新形勢，适時調整優化房(fáng)地産政策。

10天前，中國(guó)央行官員(yuán)提及“房(fáng)地産市場供求關系已發生(shēng)深刻變化”。此番會議(yì)定調樓市，對這一判斷予以明确。每年(nián)7月下旬召開的中央政治局會議(yì)，曆來(lái)被視爲決定下半年(nián)宏觀經濟政策方向的關鍵會議(yì)。業内專家認，此番會議(yì)對中國(guó)房(fáng)地産市場新形勢作(zuò)出研判，釋放(fàng)出三大(dà)重磅信号。

何謂房(fáng)地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化？其突出表現在于，近兩年(nián)，房(fáng)地産市場交易活躍度下滑，多地新房(fáng)、二手房(fáng)價格處于下跌通道，特别是今年(nián)4月份以來(lái)，房(fáng)地産市場出現邊際轉弱迹象。這些現象的背後折射出一系列中長期因素的變化。

首先是房(fáng)地産發展階段的變化。2022年(nián)中國(guó)總人(rén)口首次下降，城(chéng)鎮化進程放(fàng)緩，人(rén)均住房(fáng)面積明顯提升，戶均接近1.1套住房(fáng)，居民(mín)基本住房(fáng)需求已得(de)到滿足，新房(fáng)市場進入見(jiàn)頂後的回落階段。

居民(mín)按揭買房(fáng)的積極性下降，房(fáng)價預期逆轉，居民(mín)持有房(fáng)産的意願下降，房(fáng)屋流通速度變慢(màn)，銀行按揭貸款餘額減少等。種種迹象表明，資金流向地産的時代結束了，開發商大(dà)規模儲備地塊的時代也結束了。

房(fáng)地産市場和行業出現重大(dà)變化的同時，相(xiàng)關管理(lǐ)政策也會發生(shēng)根本性改變。未來(lái)政策重點需要逐步從(cóng)增量轉到存量，從(cóng)“有沒有”轉向“好不好”，政策方向也要從(cóng)需求端刺激逐步轉向供給側改革。

此番會議(yì)提出，适時調整優化房(fáng)地産政策。這或許意味着，時至年(nián)中，中國(guó)樓市政策“工(gōng)具箱”再度打開，且開得(de)更大(dà)。

此前央行透露，過去(qù)在房(fáng)地産市場長期過熱(rè)階段陸續出台的政策存在邊際優化空間，這些邊際優化舉措很快(kuài)會落地。

适時調整優化房(fáng)地産政策是當前“慢(màn)複蘇”市場現狀下的迫切需要，也釋放(fàng)出了房(fáng)地産政策端仍具有較大(dà)調控空間的積極信号，預計(jì)接下來(lái)各地房(fáng)地産政策調整力度将會有所加大(dà)，工(gōng)具也将會趨于多元化。

下半年(nián)房(fáng)地産政策的優化仍将以因城(chéng)施策的方式推進，整體(tǐ)力度有望加大(dà)。普通二線和三四線城(chéng)市在過去(qù)一年(nián)多的時間裡(lǐ)，房(fáng)地産限制性政策已基本放(fàng)開，當前核心一二線城(chéng)市政策空間仍較大(dà)。在這些城(chéng)市，優化住房(fáng)信貸政策、放(fàng)松郊區限購(gòu)、降低交易稅費等仍是政策方向。

繼今年(nián)4月份的中央政治局會議(yì)後，本次會議(yì)再次提出了積極推動城(chéng)中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月21日(rì)的國(guó)務院常務會議(yì)也提及在超大(dà)特大(dà)城(chéng)市積極穩步實施城(chéng)中村改造。這将意味着城(chéng)中村改造将成爲接下來(lái)房(fáng)地産發展的重點之一。

在過去(qù)幾十年(nián)的高速發展中，房(fáng)地産市場存在着“重新建輕存量”“重市場輕保障”等問(wèn)題。在當下樓市進入新發展階段的背景下，政策力度向短(duǎn)闆部分(fēn)傾斜，完善住房(fáng)保障體(tǐ)系、創新存量住房(fáng)的更新模式等均是題中之義。

此番會議(yì)對于保障性住房(fáng)的關注度并未降低，結合此前對于城(chéng)中村改造的部署，以及官方明确下一步将多渠道開拓保障性租賃住房(fáng)房(fáng)源，未來(lái)多舉措拉動社會投資來(lái)共同建設保障性住房(fáng)等政策支持力度，會進一步增強。

未來(lái)的政策着力點在于把實施擴大(dà)内需戰略同深化供給側結構性改革有機(jī)結合起來(lái)。包括保障性住房(fáng)供給加速，特别是保障性租賃住房(fáng)大(dà)規模籌集建設、分(fēn)配等；也包括加快(kuài)推進城(chéng)中村改造，解決新市民(mín)、年(nián)輕人(rén)、外來(lái)人(rén)群融入城(chéng)市的問(wèn)題，釋放(fàng)其消費潛力；還(hái)包括老舊小區改造，釋放(fàng)居民(mín)提升住房(fáng)品質的潛力等。